Какие сделки требуют нотариального заверения

8 минут чтения

Всё, казалось бы, просто. Нашли покупателя, нашли продавца, расписались в бумажке — и всё, готово. Но не тут-то было. В жизни, особенно в юридической, не всё, что подписано от руки, считается действительным. Есть особые случаи, когда без нотариуса — никуда. И даже если все стороны согласны, расписались кровью и засвидетельствовали это под хором соседей — без подписи человека в мантии (ладно, без мантии, но с печатью) всё равно не считается. Так что если вы хотите, чтобы ваша сделка была не только красивая, но и законная, придётся разобраться, какие сделки требуют нотариального заверения и почему это вообще нужно.

Кто такой нотариус и зачем он всё это подписывает

Нотариус — это не просто человек с печатью, который ставит красивые штампы. Это специальный человек, который проверяет законность сделки, личность сторон, их дееспособность и вообще следит, чтобы никто никого не обманул. В какой-то степени — защитник сделки. Как кот, который сидит на окне и внимательно смотрит, не принесут ли вы домой ещё одну кошку.

Нотариус проверит:

Действительно ли у вас есть право распоряжаться имуществом.
Не находятся ли стороны под действием алкоголя, угроз или таблеток от гриппа.
Поняли ли вы, что подписали, или просто кивали из вежливости.
Всё ли правильно оформлено с точки зрения закона.

А потом — заверит это всё своей подписью и печатью. И уже такой документ пойдёт в Росреестр, банк или куда угодно. И будет считаться настоящим.

Почему некоторые сделки можно без нотариуса, а другие — нельзя

Потому что так решил законодатель. И в чём-то он прав. Например, если вы решили продать свой велосипед — нотариус тут точно ни при чём. А вот если речь идёт о квартире, доле в наследстве, участии несовершеннолетнего или супруге, который не знает, что его имущество продаётся — тут уж извольте, всё должно быть чётко и юридически безупречно.

Дело в том, что есть ситуации, где последствия могут быть серьёзными. Например, если вы продали свою долю в квартире мимо второго собственника. Или оформили доверенность на бабушку, а потом оказалось, что бабушка вообще в это время была в деревне. Нотариус как раз и нужен, чтобы исключить такие «сюрпризы».

Когда без нотариуса вообще никак

Вот вам список тех случаев, когда нотариус — не пожелание, а обязанность. Хотите — не хотите, а придётся идти.

Продажа или дарение доли в квартире или любом другом объекте недвижимости, если есть ещё собственники. Даже если вы продаёте 1/100 доли своему брату. Всё равно — к нотариусу.
Сделки по недвижимости, если в них участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица.
Соглашение о разделе имущества между супругами, если оно касается недвижимости или других крупных активов.
Сделки по передаче наследства, даже если это бабушкина дача или старый гараж.
Удостоверение доверенности на продажу квартиры, получение наследства и другие серьёзные действия.
Заверение согласия супруга на продажу общего имущества.
Заключение брачного договора. Да, тут не «у бабушки в тетради», а официально.
Оформление ипотеки на долю в недвижимости (особенно, если имущество в совместной собственности).
Передача опеки, если вы хотите оформить её официально, с правом распоряжения имуществом ребёнка.

И это далеко не весь список, но самые частые случаи — именно такие.

Что такое доля и почему с ней столько заморочек

А вот тут начинается отдельная глава этой юридической саги. Потому что с долей всё сложно. Допустим, вы и ваша сестра владеете квартирой по 1/2. Вы решили свою долю продать. Но не просто так. По закону, вы сначала должны предложить эту долю своей сестре. Она имеет преимущественное право покупки.

Нотариус нужен, чтобы:

Удостоверить факт продажи доли.
Зафиксировать, что вы уведомили второго собственника.
Убедиться, что второй собственник либо согласен, либо отказался.

Без этого Росреестр скажет: «Нет, ребята, это не работает». И даже если вы договорились «по-братски», юристы скажут: «Закон — закон, идите к нотариусу».

Что делает нотариус и сколько это стоит

Процесс обычно выглядит так:

Вы приходите к нотариусу, приносите документы: паспорта, свидетельства, выписки, договора.
Он их изучает, делает копии, объясняет, что вы собираетесь подписать.
Затем — оформляет договор (если надо), удостоверяет его, ставит подписи.
Вы получаете на руки нотариально заверенные документы.

Стоит это удовольствие по-разному. Зависит от вида сделки, региона, объёма документов. Например:

Заверить согласие супруга — от 1500 до 3000 рублей.
Удостоверить договор продажи доли — может стоить и 0,5–1% от суммы, но не меньше определённой суммы.
Наследственные дела — там всё регулируется госпошлиной и ставкой за действия.

Конечно, это не бесплатно, но и не заоблачно. А главное — спокойствие и юридическая защита стоят того.

Можно ли отказаться от нотариуса

Иногда люди начинают креативить. Мол, а давайте мы просто распишемся, договор составим в интернете, друзья засвидетельствуют, и обойдёмся без нотариуса. Увы. Если сделка требует нотариального заверения — без него Росреестр просто не зарегистрирует её. А значит — квартира так и останется у прежнего собственника.

Можно отказаться от нотариуса только в тех сделках, где его участие — не обязательно. Например:

Продажа всей квартиры одним собственником.
Сдача жилья в аренду.
Дарение имущества, где нет долей и несовершеннолетних.
Передача автомобиля, техники и прочих «нежилищных» активов.

Во всех остальных случаях — нотариус нужен.

А если сделку провели без нотариуса, но надо было

Вот тут уже начинается юридическая головная боль. Если вы, например, продали долю без нотариуса, то:

Сделка может быть признана недействительной.
Второй собственник может подать в суд.
Покупатель потеряет деньги, а вы — и деньги, и имущество.

Такие споры часто заканчиваются печально: возвратом имущества, судебными издержками и репутационными потерями. Так что лучше сразу сделать всё по закону, чем потом бегать с кипой бумаг по судам.

Особые случаи, о которых мало кто знает

Есть ещё ряд ситуаций, когда нотариус требуется, но многие об этом даже не догадываются.

Сделки с маткапиталом. Если при покупке использовались средства материнского капитала, могут потребовать нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям.
Аренда более чем на 1 год, если она подлежит госрегистрации — часто для коммерческой недвижимости.
Дарение доли в ООО — вообще отдельная история. Тут нотариус нужен всегда.
Продажа недвижимости по доверенности — сама доверенность должна быть нотариальной.

Так что лучше лишний раз сходить и уточнить, чем потом кусать локти.

Несколько человеческих советов

Не экономьте на нотариусе. Сэкономите пару тысяч — потеряете сотни тысяч.
Уточняйте заранее: нужна ли нотариальная форма или нет. Лучше в Росреестре или у юриста.
Не подписывайте ничего под давлением. Нотариус всегда скажет, что можно подумать, взять копию, прийти позже.
Проверяйте все данные: паспорт, ФИО, адрес объекта, суммы. Ошибки — это головная боль при регистрации.
Храните заверенные документы в надёжном месте. Это уже не просто бумажка, а официальный юридический документ.

Для чего всё это вообще нужно

Некоторым может показаться, что нотариус — это просто способ собрать с нас деньги. На самом деле он — страховка. Да, иногда кажется, что это лишняя формальность, но именно эта «формальность» спасает, когда кто-то передумал, забыл, поссорился или решил «а давай-ка я оспорю».

Нотариальная сделка — это ваша защита. Это как каска на стройке. Может показаться, что она мешает, но когда сверху что-то падает — спасает именно она.

Так что не относитесь к нотариусу как к бюрократической нагрузке. Относитесь как к человеку, который поможет вам сделать всё чисто, понятно и без проблем в будущем. Тогда и спать будете спокойнее, и квартира останется с вами, а не с сюрпризами из прошлого.