Какие права имеет супруг при покупке недвижимости

Когда два человека решают жить вместе, это в первую очередь романтика, цветы, пледики и планы на отпуск. А потом — раз, и «а не купить ли нам квартиру?». Тут-то начинается юридическая арифметика: чья это будет квартира? Кто вписывается в собственники? Нужно ли согласие? И что вообще делает супруг в сделке, если на него ничего не оформляется?

Давайте разберёмся по-человечески и без головной боли. Сколько у кого прав, и что нужно учитывать, чтобы потом не было сюрпризов вроде «а ты знал, что у меня тоже половина?».

Общая собственность по умолчанию

Если вы в официальном браке, и покупаете квартиру во время этого самого брака — она почти всегда становится совместной собственностью. Даже если в договоре указан только один из супругов.

Да-да, даже если деньги вы заработали сами, копили с детства, и вторую половину при этом даже не поставили в известность. Закон такой: всё, что приобретено в браке, считается совместным имуществом. Неважно, чьё имя в договоре или на счёте.

Конечно, есть исключения, но к ним мы ещё дойдём. А пока представьте: муж покупает квартиру, оформляет её на себя, а через три года — развод. И вот сюрприз: вторая сторона приходит и говорит: «Половину, пожалуйста». И будет права.

Когда нужно согласие супруга

Согласие супруга обязательно, если:

• Покупка происходит на совместные средства, а собственником будет только один.

• Вы что-то покупаете в ипотеку — банк почти всегда требует согласие.

• Имущество будет оформлено на одного, но используете вы семейные деньги.

Формально без согласия можно купить, особенно если продавец не требует. Но вот при продаже такой квартиры могут возникнуть проблемы. Покупатель может запросить письменное согласие супруга — а вы уже не помните, где он, этот супруг. Или он внезапно против сделки. Всё, стоп.

Поэтому лучше не играть в односторонние манёвры, а заранее оформить всё по закону.

Как оформить согласие

Согласие — это не бумажка на коленке с подписью «одобряю». Это нотариально заверенный документ. Его делает любой нотариус за один визит. Стоит это адекватно (по сравнению с ценой квартиры — вообще мелочь). И занимает минут 15.

Если вам кто-то говорит: «Да давай без согласия, чего париться», — это плохой совет. Особенно если вы на стороне покупателя. Без согласия вы не защищены, сделку могут признать недействительной, особенно если выяснится, что второй супруг даже не знал о покупке/продаже.

Когда супруг не имеет права

Есть ситуации, когда имущество, купленное в браке, не считается совместным. И вот они:

• Если квартира куплена на средства, полученные до брака.

• Если квартира — подарок.

• Если это наследство.

• Если имущество куплено на деньги, вырученные от продажи имущества, которое принадлежало одному из супругов до брака.

Например: у жены была квартира до брака. Она её продала и на эти деньги купила новую уже в браке. Если всё документально подтверждено — новая квартира будет её личной собственностью.

Но! Если эта квартира была частично оплачена из общих денег (например, сделали дорогой ремонт на семейные средства), то тут уже начинаются серые зоны. Суд может признать часть имущества общей. Сложно? Очень. Именно поэтому многие всё оформляют сразу «на двоих», чтобы потом не бегать по юристам.

Доли и нюансы

Вы можете купить квартиру в браке и оформить её сразу в долевую собственность. Это делается при подписании договора, где указываются конкретные доли. Например, ½ на каждого. Или ⅓ на одного, ⅔ на другого — как угодно.

Такой подход удобен, если, например, один из супругов внёс больше денег, и вы заранее договорились, как разделить. Главное — всё зафиксировать документально.

Если же вы не оформляли доли, то при разводе всё делится пополам. Даже если один платил, а второй морально поддерживал.

А если ипотека?

Тут всё зависит от условий банка и схемы оформления. Если ипотеку оформляет один супруг, но в браке, то:

• Всё купленное на ипотечные деньги — совместная собственность.

• Выплаты по ипотеке — тоже совместные обязательства, если нет брачного договора.

Банк может требовать согласие второго супруга, даже если он не фигурирует в договоре. Это просто защита своих интересов: не хочется потом судиться с человеком, который скажет: «А я вообще против был, и вообще мы уже развелись».

В случае развода ипотека — отдельная песня. Кто-то выкупает долю второго, кто-то договаривается платить вместе. Главное — заранее всё обсудить. Потому что когда эмоции кипят, договориться становится труднее.

Брачный договор: друг или враг?

У нас в стране брачный договор всё ещё звучит подозрительно. Будто вы не жениться пришли, а страховку оформить от недоверия. Но на деле — это один из самых грамотных документов, который может спасти и брак, и нервы, и имущество.

Вы можете в брачном договоре прописать:

• Что имущество, купленное на одного, — только его.

• Как делится квартира в случае развода.

• Кто платит ипотеку.

• Кто остаётся в квартире, если что.

Это может быть как общий договор на всё, так и отдельный, касающийся одной конкретной покупки.

И нет, не обязательно быть богатым олигархом. Это обычная юридическая практика. Как страховка для тех, кто любит ясность. Подписали — и спите спокойно. А не ждёте, когда кто-то вспомнит старую обиду.

А если вы не расписаны?

Вот тут интересное начинается. Если вы живёте вместе, но официально не в браке, то всё имущество, купленное кем-то одним, принадлежит только этому человеку. Даже если вы вместе делали ремонт, покупали мебель, обсуждали «нашу» квартиру — по закону она не ваша.

Можно потом пытаться через суд доказать вложения, если есть чеки, переводы и прочее. Но это сложно, дорого и не всегда сработает.

Если вы хотите, чтобы у вас были права, — либо оформляйте долю, либо заключайте соглашение. Можно и не брачный договор, а обычный договор о совместных вложениях.

Что говорят суды

Суды обычно стоят на стороне закона. А по закону — всё, что куплено в браке, общее. Поэтому если вы надеетесь «проскочить», а потом сказать «это всё моё» — не выйдет. Суд попросит доказательства, и если денег в кассе у вас лично не было — пополам делить будете.

Тут всё просто: докажите, что платили своими деньгами до брака — ваша. Не докажете — общая.

Что стоит запомнить

• Всё, что куплено в браке — совместное.

• Согласие супруга — нужно почти всегда.

• Брачный договор — не стыдно.

• Доля — это документ, а не намерение.

• Если не расписаны — каждый сам за себя.

Как быть спокойным

Хотите спать спокойно и не просыпаться в холодном поту от слов «имущественный спор»? Делайте всё по правилам:

• Не скрывайте покупку.

• Не экономьте на нотариусе.

• Не надейтесь на «да кто это будет оспаривать».

• Не игнорируйте юриста, если дело серьёзное.

Поверьте, дешевле потратиться один раз на консультацию, чем потом делить квартиру в суде три года.

Финал без сюрпризов

Покупка недвижимости в браке — не только про любовь и доверие, но и про документы. Чем чётче вы оформите права, тем меньше будет неожиданностей. Супруг — это не просто рядом постоял. Это сторона сделки, даже если молчит. Учитывайте это, и тогда вместо скандалов у вас будет уют и порядок. А всё остальное — приложится.