Как задекларировать доход от недвижимости

Кто бы мог подумать, что сдавать квартиру в аренду или продать старый дачный домик — это не просто житейская история, а полноценный повод подружиться с налоговой. Да, если вы хоть раз в жизни получили деньги за сдачу жилья, продали недвижимость или обменяли с доплатой — поздравляем, вы участник экономической жизни страны, а значит, обязаны подавать декларацию. Даже если арендатор — троюродная тётя, а сделка по продаже была «по-человечески».

Разбираемся, как всё это оформить, чтобы не нарваться на штрафы и не испытывать приступов паники в марте.

Когда нужно подавать декларацию

Первый вопрос, который логично возникает: «А мне вообще надо это делать?» Ответ зависит от того, что именно вы сделали со своей недвижимостью.

Подавать декларацию 3-НДФЛ нужно, если:

• Вы продали квартиру, дом, дачу, гараж и владели этим имуществом меньше минимального срока (3 или 5 лет, в зависимости от ситуации).

• Вы сдаёте недвижимость в аренду (официально или просто по договору с соседкой).

• Получили доход в виде дарения от человека, который вам не родственник по закону.

• Продаёте регулярно, как бы занимаясь бизнесом (это уже другая история, но её налоговая особенно любит).

А вот если вы ничего не продавали, не сдавали, не дарили и не получали подарков в виде трёхкомнатных квартир от чужих людей — декларация вам не нужна. Но мы-то с вами понимаем, что в жизни всё бывает.

Когда подавать

Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. То есть, если вы продали квартиру в 2024 году — подаёте декларацию до 30 апреля 2025 года. Оплатить налог нужно до 15 июля.

Пропустили? Начинаются штрафы и пени. Причём штраф — минимум 1000 рублей, даже если вы должны были заплатить 500. А пени начисляются ежедневно, и никто не отменяет визиты от приставов. Звучит не слишком весело, правда?

А как это вообще выглядит

Пугаться не стоит. Всё гораздо проще, чем кажется. Чтобы задекларировать доход, нужно заполнить форму 3-НДФЛ. Это специальный документ, который рассказывает налоговой, сколько вы заработали, сколько заплатили налогов, какие у вас были вычеты, и что в итоге остаётся в бюджете.

Заполнить декларацию можно:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

• Через программу «Декларация» (её можно скачать на сайте налоговой).

• В бумажном виде — распечатать и отнести лично в налоговую (если вам нравится атмосфера очередей и запах тонера).

• Через портал Госуслуг (там сейчас становится всё проще, но пока не идеал).

Какие документы понадобятся

Вот тут начинается подготовительный квест. Чтобы всё правильно задекларировать, нужно собрать пакет документов. Вот список, который пригодится большинству:

• Паспорт.

• ИНН.

• Документы на недвижимость (договор купли-продажи, аренды, дарения и т.д.).

• Акт приёма-передачи (если продавали).

• Расписки, банковские выписки — всё, что подтверждает доход.

• Квитанции об оплате госпошлины (если подавали что-то через МФЦ).

• Справки о доходах (если есть возможность подтвердить расходы).

Если сдавали жильё в аренду, нужен договор аренды и выписка по счёту, куда поступали деньги. А если «на руки в конверте» — лучше официально не говорить об этом налоговой. Ну или как минимум не указывать, если не хотите стать героем проверки.

Что писать в декларации

Допустим, вы продали квартиру за 5 миллионов рублей. В декларации нужно указать:

• Дату и сумму сделки.

• Сведения о покупателе (ФИО, паспорт, ИНН — если есть).

• Сумму, на которую вы хотите уменьшить налог (например, имущественный вычет — до 1 миллиона рублей).

• Расходы, которые вы понесли при покупке этой квартиры ранее (если покупали, конечно).

С арендой ещё проще. Указываете, что сдавали квартиру, какая сумма за год получена, и платите 13% с дохода. Тут важно: налог не с суммы «чистой прибыли», а именно с того, что вы получили на руки. То, что тратили на ремонт, воду, интернет и сосиски для жильцов — налоговая не интересует.

Можно ли уменьшить налог

Да, можно и нужно. Государство не такое уж злое, как кажется. Есть способы законно сократить налоговую базу:

• Имущественный вычет — до 1 млн рублей при продаже недвижимости.

• Вычет на расходы — если вы продаёте имущество, которое покупали ранее и есть подтверждающие документы.

• Вычет по аренде — если вы ИП и на УСН, можно платить налог по упрощёнке.

Но самый главный — срок владения. Если вы владеете недвижимостью более 3 или 5 лет (в зависимости от случая) — налог платить вообще не нужно. Главное — доказать срок владения. Обычно это дата регистрации права в Росреестре.

Что будет, если не подать декларацию

А вот тут начинаются всякие весёлые штуки. Потому что ФНС умеет искать информацию. У них доступ ко всем базам: Росреестру, нотариусам, банкам, госуслугам, даже к историям переписки на Авито, если понадобится.

Если налоговая узнает, что вы продали квартиру или сдавали жильё и не подали декларацию:

• Назначают штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей.

• Начинают начислять пени.

• Через некоторое время передают дело в суд.

• После суда — исполнительное производство.

• И потом — приставы с блокировкой счета и запретом на выезд.

Никто не ворвётся к вам в 6 утра, но поступательно и упорно будут забирать своё. А если вдруг вы решите взять ипотеку, а у вас висит долг по налогу — банки посмотрят на вас как на человека, которому доверять нельзя.

А если квартира — по дарственной?

Дарение — тоже доход. Если вам подарили квартиру родители, дети, бабушки, дедушки, братья или сёстры — налог не платится. Но если даритель — подруга, дядя, бывший коллега или соседка тёти Любы — увы, 13% от рыночной стоимости квартиры в бюджет.

И да, даже если в договоре указано «1 рубль» — налоговая посмотрит на кадастровую стоимость и посчитает от неё.

Частые ошибки

Вот то, что делают очень многие, и потом кусают локти (в прямом и переносном смысле):

• Не подают декларацию, думая: «Ну, пронесёт». Спойлер: не пронесёт.

• Пишут не ту сумму или забывают указать расходы.

• Не прикладывают документы.

• Путаются в сроках владения — особенно если был дарственный переход, приватизация или обмен.

• Сдают квартиру, но думают, что «налоговая не узнает». Узнает.

Сдаёте жильё — подавайте декларацию

Если вы стабильно сдаёте квартиру, даже без договора, рано или поздно ФНС вас найдёт. Камеральные проверки, данные от ЖКХ, жалобы соседей, показания электросчётчиков — всё это уже используется.

Так что лучше честно задекларировать доход и спать спокойно. Тем более если суммы небольшие — налог не такой уж страшный.

А может ИП оформить?

Если сдаёте больше одной квартиры, и это ваша регулярная деятельность — может быть выгодно стать индивидуальным предпринимателем и выбрать налоговый режим, при котором платите не 13%, а 6% от дохода (или даже меньше по патенту).

Да, там больше бумажек и отчётности, но зато меньше налога и больше уважения от налоговой.

Напоследок — для порядочных собственников

Если вы решили жить честно, задекларировать доход и платить налоги — вы уже на шаг впереди огромного числа людей, которые живут в стиле «не знал, не слышал, не буду». ФНС такие шаги оценивает, и с добросовестными налогоплательщиками всегда проще договориться, если что-то пошло не так.

Не забудьте

• Сдавали — подавайте.

• Продавали — подавайте.

• Получили в подарок от чужих — подавайте.

• Владели меньше срока — подавайте.

А ещё поставьте напоминание на конец марта — «Заполнить 3-НДФЛ». Пусть оно будет самым полезным пуш-уведомлением весны.

Желаем вам легкой отчётности, добрых инспекторов и побольше хорошей недвижимости, с которой всегда всё чисто!