Как правильно оформить аренду с последующим выкупом

9 минут чтения

Есть такие сделки, которые вроде как и не покупка, и не просто аренда. Это когда хочется и квартиру не потерять, и не влезать в ипотеку, и при этом что-то откладывать в сторону. Или, скажем, нет всей суммы на руках, но очень уж приглянулся тот самый домик с виноградником. Вот тогда и появляется интерес к такой форме, как аренда с последующим выкупом. В теории звучит заманчиво: живёшь себе, платишь, а потом — бац, и квартира твоя. Но на практике всё немного хитрее. И чтобы не вляпаться в историю, после которой вам будет сниться слово «арендодатель» в страшных снах, нужно всё грамотно оформить. Давайте разберём по полочкам, что, как, зачем и где ставить подписи.

Что вообще такое аренда с выкупом

Начнём с самого начала. Аренда с последующим выкупом — это такой гибрид аренды и покупки. Сначала вы берёте жильё в аренду, платите за него как обычно, но часть этих денег может идти в зачёт будущей покупки. И через некоторое время, по договору или по дополнительному соглашению, жильё переходит в вашу собственность.

Вариантов этой схемы существует несколько, и у каждого свои заморочки. Где-то вы сразу договариваетесь, что жильё вы точно покупаете, и просто платите по частям. Где-то это больше напоминает аренду с правом первого выкупа — мол, хотите, купите, не хотите — живите дальше или уезжайте. Поэтому важно не только как вы это называете, а что конкретно написано в бумагах.

Почему такой вариант выбирают

А вы сами подумайте: ипотека — это долго, муторно, и не всем одобряют. Аренда — деньги на ветер. А тут вроде как платишь и не совсем в никуда. Да и собственнику удобно: он получает арендную плату и при этом потенциально избавляется от недвижимости без лишнего беготни.

Сценариев, когда аренда с выкупом бывает кстати, масса:

У покупателя нет всей суммы, но он стабильно зарабатывает и может платить по частям.
Продавец хочет зафиксировать сделку, но пока не готов передавать право собственности.
Объект сложно продать сразу, но хочется хотя бы получать доход.
Арендатор давно живёт в квартире, всё устраивает, и хочется остаться, но без резких телодвижений.

И это работает — если подойти к вопросу с головой.

Как не вляпаться: подводные камни

Вот тут и начинается веселье. Потому что закон напрямую не регулирует такую форму, как «аренда с выкупом». То есть, как такового шаблона или чёткого понятия нет. Всё зависит от того, как стороны договорились, и что именно они подписали.

А теперь представьте: одна сторона думала, что деньги идут в счёт выкупа, а вторая — что это обычная аренда. Через пару лет начинается делёжка — кто кому сколько, на каких условиях и почему ключи от квартиры лежат у тёти Лиды.

Чтобы этого не случилось, нужно:

Чётко прописать все условия в договоре.
Не надеяться на «на словах договорились».
Привлекать юриста, даже если кажется, что «всё понятно».

Не стоит думать, что это какой-то хитрый способ «обмануть систему». Это просто нестандартная форма сделки, которая требует особой аккуратности.

Какие бывают схемы оформления

Тут вариантов не три и даже не пять. Но основные — вполне понятные. Рассмотрим самые популярные.

Аренда с правом выкупа
Вы подписываете обычный договор аренды, но в нём есть пункт, что арендатор имеет право выкупить жильё за заранее оговорённую сумму. Важно: пока вы это право не реализовали — жильё не ваше. Даже если вы платили пять лет.
Предварительный договор купли-продажи + аренда
Здесь уже серьёзнее. Заключается два договора: один — аренды, второй — предварительный на покупку. В нём чётко прописано, что через такой-то срок стороны заключат основной договор купли-продажи, и как будет производиться расчёт.
Купля-продажа в рассрочку
Иногда аренда с выкупом маскируется под рассрочку. Тогда заключается договор купли-продажи, в котором указано, что право собственности переходит сразу (или после полной оплаты), а деньги передаются частями. По сути — это не аренда, а отсроченная покупка.
Вариант «псевдокредит»
Когда собственник оформляет договор аренды, но требует крупный «вступительный взнос» и обещает «по итогу передать жильё». Это уже серые схемы, и лучше в них не соваться без профессионала.

Самое важное: если вы арендуете, но не оформили право выкупа, вы не защищены. Никак. И через три года вам могут сказать: «Спасибо, было приятно. Ключи оставьте на столе».

Что обязательно должно быть в договоре

Если вы хотите, чтобы всё было по-честному и без сюрпризов, договор должен быть составлен грамотно. Причём не просто как арендный — а как арендный с перспективой покупки.

Что нужно обязательно включить:

ФИО сторон, как в паспорте.
Подробное описание объекта: адрес, метраж, этаж, кадастровый номер.
Срок аренды.
Размер ежемесячной арендной платы.
Сумма, которая будет учтена при выкупе.
Срок, до которого вы обязуетесь выкупить (или имеете право).
Условия досрочного выкупа.
Что будет, если вы откажетесь покупать.
Кто платит за коммуналку и текущий ремонт.
Порядок передачи ключей и подписания акта приёма-передачи.

А ещё желательно расписать, в каком состоянии объект будет передан после выкупа. Бывает, что вы пять лет исправно платили, а потом выясняется, что продавец решил «забрать плиту, потому что она его».

Документы и допники: что ещё стоит учесть

Если вы оформляете всё официально, вам понадобится:

Договор аренды (с перспективой выкупа или с отдельным соглашением).
Предварительный договор купли-продажи (если вы идёте по этому пути).
Акт приёма объекта (желательно с фотофиксацией).
График платежей, если сумма идёт в зачёт покупки.
Подтверждения всех ваших платежей (квитанции, переводы, расписки).

Некоторые люди стесняются просить расписку у арендодателя за каждый платёж. Не стесняйтесь. Потом, если что, у него «всё забудется», а у вас ничего не останется.

Когда можно и нужно идти к нотариусу

Нотариус в этой схеме — не обязательное лицо, но иногда весьма полезное. Особенно если суммы большие, или есть риски, что одна из сторон потом скажет: «Я ничего не подписывал, это вы сами всё придумали».

Через нотариуса можно:

Заверить предварительный договор.
Сделать нотариальное соглашение о намерениях.
Зафиксировать обязательство продать/купить по окончании срока.

Да, стоит денег. Но эти деньги часто спасают десятки раз больше, когда начинается «разбор полётов».

Если продавец передумал

Допустим, вы платили два года, всё по-честному, а продавец говорит: «Я не хочу больше продавать». Что делать?

Тут важно, как оформлены бумаги. Если у вас есть:

Предварительный договор купли-продажи с указанием срока и суммы.
Доказательства всех выплат.
Подписи, акты, квитанции.

То вы можете идти в суд и требовать принудительного исполнения сделки. Или возврата всех сумм с компенсацией.

Если документов нет, или они «так себе» — ситуация сложнее. Поэтому лучше всё предусмотреть заранее, чем потом искать справедливость по судам.

Несколько жизненных советов

Не полагайтесь на «договорённости устно». Даже если это ваш дядя.
Оформляйте каждый платёж. Не переводите деньги просто на карту, пишите назначение.
Не соглашайтесь на странные условия типа «если всё пойдёт хорошо, то через три года квартира станет вашей». Это ничто.
Лучше перестраховаться и заплатить юристу за нормальный договор, чем потом отдавать последние за адвоката.
Если договор составлен мутно, просите правки. Не понимаете, что написано — значит, нужно спрашивать, а не кивать.

Итоги: быть умным — это модно

Аренда с выкупом — не плохая идея. Иногда это действительно спасение. Это гибкий, удобный инструмент, когда вам нужно время, когда нет сразу всей суммы, когда хочется пожить, понять, а потом уже вложиться.

Но как и с любым инструментом, главное — правильное использование. Потому что молотком можно построить дом, а можно и по пальцу шарахнуть.

Если вы подходите к сделке спокойно, вдумчиво и не жадничаете на юридическую помощь, всё будет хорошо. Главное — не верьте просто словам, не полагайтесь на доброту, и всегда думайте, что может пойти не так.

И пусть дом, который вы арендуете с выкупом, станет настоящим. Вашим. Без «но» и без судебных писем в ящике.