Что делать, если застройщик не сдаёт жильё

Купили квартиру в новостройке — и вроде бы уже видите себя с кружкой чая у окна, но вместо новоселья получаете рассылку от застройщика с фразами в духе «чуть-чуть подождите», «всё идёт по графику», хотя кранов уже давно никто не видел. Или хуже — застройщик вообще пропал, исчез с горизонта, как бывший, который брал у вас деньги и говорил, что всё будет. Спойлер: не будет. По крайней мере, без вашей настойчивости.

Что делать в такой ситуации, куда бежать, кому звонить и как вообще понять, что дом не просто «немного запаздывает», а дело реально пахнет жареным? Разбираемся.

Первые звоночки: как понять, что стройка застряла

Сначала всё выглядело как надо: фундамент залили, стены растут, строители курят, но работают. А потом начинается «режим ожидания». Забор есть, рабочих нет, будка охраны закрыта, сроки из писем всё страннее. Внутри нарастает тревога — а что, если всё?

Вот несколько признаков, что застройщик начинает хитрить:

• Срок сдачи переносится, а причин толком не называют.

• На объекте резко становится тихо — рабочих нет, техника уехала.

• Документы в личном кабинете не обновляются.

• Представители компании перестают выходить на связь.

• Появляется информация об исковых делах или долгах застройщика.

Если хоть три пункта совпадают — не паникуйте, но начинайте действовать. Надежда умирает последней, но к юристу лучше сходить раньше.

Не паниковать — но не сидеть

Первая ошибка — это ждать до последнего. Люди надеются, что всё наладится, что «ещё немного, и сдадут», но чаще всего именно в этот период можно было бы повлиять на ситуацию. Не бойтесь действовать — вы не «влезаете с негативом», вы защищаете свои деньги и будущее жильё.

Пока стройка ещё не признана проблемной, можно:

• Начать активно общаться с другими дольщиками.

• Проверить юридический статус стройки и самого застройщика.

• Выяснить, есть ли у компании страхование ответственности или счета в банке.

• Собрать все документы по договору участия в долевом строительстве.

Ваш союзник сейчас — информация. Чем больше знаете, тем лучше подготовлены.

Застройщик просто задерживает — или уже не собирается достраивать?

Не все задержки одинаково опасны. Иногда дом действительно не успели закончить — зима, перебои с поставками, больничные у бригады. Но бывает, что всё куда хуже: застройщик банкротится, с деньгами сбежали, разрешения потеряли. Отличить одно от другого можно по некоторым признакам.

Если застройщик:

• На связи, но кормит «лапшой» и не показывает документов — тревожный звоночек.

• Обещает «вот-вот сдать», но даже фасад не начат — это уже плохо.

• Продаёт новые квартиры, не построив предыдущие — потенциальная пирамида.

• Получил иски от поставщиков или дольщиков — ситуация накаляется.

Чем раньше вы поймёте, что вас «кидают», тем больше шансов что-то сделать.

Какие у вас есть реальные инструменты

Когда становится ясно, что стройка встала, а застройщик уже третий месяц говорит одно и то же — пора переходить к действиям. И тут у вас есть несколько путей.

• Обратиться в Росреестр, чтобы получить актуальную информацию по объекту.

• Подать жалобу в контролирующие органы: Минстрой, прокуратуру, администрацию региона.

• Объединиться с другими дольщиками и создать инициативную группу.

• Проверить, есть ли у объекта аккредитация в Фонде защиты прав дольщиков.

• Обратиться в суд — особенно если сроки в ДДУ нарушены.

Суд — не страшилка, а нормальный рабочий инструмент. Он может заставить застройщика выполнить обязательства, выплатить неустойку или признать право на компенсацию.

А можно вернуть деньги?

Да, можно. Но не быстро. И не всегда в полном объёме. Всё зависит от того, какой у вас договор и в каком состоянии застройщик. Если он ещё жив, но просто тормозит — можно подать в суд на расторжение договора и взыскание уплаченной суммы.

Если он уже в банкротстве — включаться в реестр требований. Тут главное не пропустить сроки. И да, деньги могут возвращаться годами. Но это лучше, чем ничего.

Также можно:

• Подать заявление на выплату из компенсационного фонда (если договор зарегистрирован после 2017 года).

• Добиваться достройки через нового застройщика, если объект передали по решению властей.

• Попробовать обмен на другую квартиру (иногда застройщики предлагают такое).

Как правильно вести себя с застройщиком

Главное — не угрожать. И не писать в мессенджерах «я вас всех посажу». Ваша задача — зафиксировать все обещания и нарушения. Переписка, официальные письма, запросы — всё это пригодится в суде.

Полезные привычки:

• Храните скрины с сайта и личного кабинета.

• Переписку ведите письменно, по возможности через заказные письма.

• Не соглашайтесь на «договорённости на словах».

• Не подписывайте допсоглашения без юриста.

Что делает государство

Хорошая новость: последние годы государство реально стало помогать дольщикам. Есть компенсационный фонд, есть упрощённые процедуры банкротства застройщика, есть региональные программы поддержки. Плохая новость: всё это работает не мгновенно.

Если стройка признана проблемной, региональные власти могут:

• Назначить нового застройщика.

• Завершить строительство за счёт бюджета.

• Предложить выплату компенсаций.

• Перевести объект в Фонд защиты прав дольщиков.

Но тут главное — не сидеть и ждать у моря погоды. Нужно проявлять инициативу, писать, стучать, требовать.

Что делать, если вы купили по переуступке

Если вы приобрели квартиру по переуступке прав — вы тоже дольщик. Но! Вам сложнее доказать свои права. Поэтому особенно важно:

• Убедиться, что договор переуступки зарегистрирован.

• Хранить все платёжные документы.

• Обязательно иметь копию оригинального договора ДДУ.

• Быть в курсе, включён ли объект в Фонд.

Психологически — это тяжело

Обычно люди покупают жильё не от скуки, а потому что планируют жить. И когда дом превращается в бетонный памятник неопределённости, внутри начинает что-то подгорать. Это нормально. Но, пожалуйста, не сдавайтесь. Лучше медленно, но по закону, чем вспышка и паника.

Поддерживайте контакт с другими дольщиками. Устраивайте встречи, общайтесь, делитесь информацией. В одиночку сложно. В группе — проще и психологически, и юридически.

Если совсем всё рухнуло

Самый тяжёлый случай — застройщик обанкротился, стройка заморожена, денег нет. Тут, увы, остаётся только через суд и через Фонд. Но даже в таком случае шанс есть.

Иногда объекты передают новым компаниям. Иногда достраивают за счёт регионов. Иногда дают компенсацию. Плохо, что не быстро. Но хуже — не пытаться вовсе.

Финальный совет

Если вы оказались в такой ситуации — помните: вы не один. Вы не бесправны. И у вас есть целый арсенал инструментов. Самое главное — не ждать, когда «само пройдёт». Потому что не пройдёт.

Берите договор, подмышку юриста (или хотя бы здравый смысл), находите других дольщиков — и вперёд. Новоселье будет. Только, может, чуть позже.