Что делать, если занижена кадастровая стоимость

8 минут чтения

Есть редкая порода людей, которая узнаёт кадастровую стоимость своей недвижимости не тогда, когда приходит налог, а заранее. Но чаще всё происходит наоборот: вы спокойно пьёте чай, находитесь в иллюзии стабильности, а потом бах — налог меньше, чем вы ожидали. Вроде радость, но на самом деле повод задуматься. Потому что если кадастровая стоимость занижена, то, увы, это не всегда «везение от государства», а потенциальные проблемы, особенно если вы собрались продавать, дарить, переоформлять или ещё как-то юридически с ней танцевать.

Разберёмся, что это за история и почему стоит быть начеку даже в ситуации, где кажется, что всё слишком хорошо.

Кадастровая стоимость: что это вообще за зверь

Допустим, у вас есть квартира. Вы её покупали за одни деньги, думаете, что она сейчас стоит дороже, и в целом правы. Но государство считает по-своему. Оно проводит периодическую оценку недвижимости, смотрит, сколько в среднем стоят похожие квартиры рядом, учитывает этаж, площадь, отделку, расположение — и выставляет ту самую кадастровую стоимость. По ней платится налог. Именно её банки учитывают при ипотеке. И именно она всплывает, когда начинается всякая бюрократическая движуха.

И вот тут начинается весёлое. Если стоимость занижена — вы как будто выигрываете: налог меньше, подарить ребёнку проще, переоформить можно вообще без мучений. Но попробуйте с этой же квартирой выйти на рынок или получить по ней ипотечный кредит. Внезапно выяснится, что она якобы стоит меньше, чем аналогичная соседская. Почему? Потому что кадастровая стоимость у вас какая-то подозрительно низкая. А у покупателя или банка сразу вопрос: с чего это вдруг?

Кто виноват: почему стоимость бывает ниже, чем должна быть

Государство, конечно, старается всё посчитать правильно. Но мы же живём в мире, где «площадь не та, потому что так БТИ измерило в 1996 году», и «дом вообще не внесли в обновлённый список». Вот и получается, что оценка может быть неточной. Особенно часто это происходит:

При массовой оценке — её делают не вручную, а автоматически, по модели.
Если вы сделали перепланировку и не узаконили — площадь осталась старая.
Когда дом на границе районов — и у него может «присоседиться» неправильный ориентир.
Если данные в Росреестре старые или с ошибками.

Так что не спешите радоваться, если платите меньше налогов, чем сосед. Возможно, это означает, что вашу квартиру на бумаге оценили как сарай без окон и отопления.

Чем опасна заниженная кадастровая стоимость

Допустим, вам вообще неинтересно продавать квартиру. Пусть она себе будет хоть в минус оценена, меньше платить — и ладно. Но вот что может подкрасться:

Проблемы с ипотекой — банк может не дать нужную сумму под залог «дешёвой» квартиры.
Возникают вопросы при разделе имущества — например, при разводе.
Возникает недоверие у покупателя — мол, что-то вы тут темните.
При продаже заниженная кадастровая стоимость может вызвать подозрение у налоговой.

Ну и отдельный случай — когда вы сами собираетесь выкупать помещение у государства или участвовать в торгах. Тут уже наоборот — если стоимость слишком маленькая, то возникает риск, что сделку могут оспорить: мол, выгодные условия, несправедливая цена и всё вот это.

Как проверить кадастровую стоимость и понять, нормальная ли она

Открываете сайт Росреестра, вводите адрес — и видите цифру. А дальше начинается интересная часть: как понять, завышена она, занижена или «как у всех». Тут придётся немного поиграть в сыщика:

Сравните с похожими квартирами в вашем доме.
Посмотрите на рыночную стоимость — на «Авито», «Циан», в объявлениях.
Обратите внимание, была ли недавно переоценка (обычно каждые 3–5 лет).
Посмотрите, не попали ли вы под «массовую» ошибку.

Если чувствуете, что цифра как будто с потолка, и явно ниже, чем должна быть — пора подумать, что с этим делать.

Надо ли обязательно что-то менять

И вот вы сидите и думаете: «А что, если я просто оставлю как есть? Меня всё устраивает». И это вполне себе законная позиция. Особенно если вы не планируете продавать, дарить, брать кредит под залог или бодаться с госорганами. Но! Если на горизонте маячит любая из этих ситуаций, лучше подготовиться заранее.

Есть такие ситуации, когда заниженная кадастровая стоимость — это не просто «ну и ладно», а тормоз. Например, вы хотите продать квартиру по хорошей цене, а покупатель говорит: «Так у вас стоимость маленькая, давайте и цену сбросим». Или нотариус на сделке вдруг начинает подозревать, что вы уходите от налога. Или банк смотрит, смотрит и говорит: «Извините, но мы эту квартиру недофинансируем».

Так что иногда лучше на всякий случай немного «поднять бумажную цену» — чтоб потом не бегать.

Как можно инициировать пересмотр стоимости

Теперь к самому интересному. Предположим, вы осознали: стоимость занижена. Что делать? Спокойно, без паники. У вас есть два основных пути: административный и судебный. Но начнём с простого — через заявление.

Можно:

Обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Заказать отчет об оценке у лицензированного оценщика.
Приложить его к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.
Подать заявление и ждать решения.

Если Росреестр соглашается — стоимость пересчитывается. Если нет — можно пойти в суд.

Судебный путь: когда без него никуда

Суд — дело долгое, но иногда необходимое. Особенно если стоимость была рассчитана настолько странно, что Росреестр даже обсуждать это не захотел.

Вам понадобится:

Независимая оценка недвижимости.
Документы на объект (выписка ЕГРН, техплан, по возможности — БТИ).
Чёткая аргументация: где ошибка, как она повлияла на расчёт.
Юрист (желательно, но не обязательно, если вы любите правовые квесты).

Суд рассматривает дело, вызывает Росреестр, выслушивает все стороны и может вынести решение о корректировке. Причём если это решение вступает в силу, Росреестр обязан внести изменения.

Да, это не быстро. Да, это бумажная волокита. Но если на кону серьёзные деньги или перспективы — иногда стоит потратить время.

А если стоимость верная, но это мешает

Бывает и наоборот — вы считаете, что стоимость справедливая, но она мешает вам жить: налог слишком высокий, субсидия не проходит, вас исключают из программы помощи. Тут, увы, мало что можно сделать. Если оценка реальна и отражает рыночную стоимость — суд не поможет. Но можно попробовать попасть в список льготников, получить рассрочку, оспорить именно налоговую часть (а не стоимость), или хотя бы договориться с совестью, что вы платите честно.

Что нельзя делать ни при каких обстоятельствах

Не пытайтесь схитрить — это не тот случай, где «авось прокатит». Например:

Не подделывайте отчёты — оценщиков проверяют.
Не пытайтесь «приписать» объекту другие характеристики — если всплывёт, будут проблемы.
Не беритесь за судебный путь без документов — это просто потеря времени.

Вся игра идёт по-честному. Играйте тоже честно — так меньше стресса и больше шансов на успех.

Финальный расклад

Если вы узнали, что ваша кадастровая стоимость занижена — не паникуйте и не прыгайте от радости. Это просто сигнал к размышлениям. Нужно ли что-то менять — зависит от ваших планов. Если вы хотите продавать, брать ипотеку, делить имущество — лучше привести бумажные цифры в порядок. Если вы просто живёте и платите пониженную ставку — может, и не стоит трогать.

Сама по себе заниженная стоимость — не беда. Но как и в любой непонятной ситуации — лучше заглянуть чуть дальше своего носа. Тогда и сюрпризов будет меньше, и бумаги будут спокойнее жить в папке.