Что делать, если продавец скрывает долги за ЖКХ

9 минут чтения

Покупка квартиры — это вам не поход за хлебом. Тут и деньги серьёзные, и эмоции через край, и каждый шаг хочется сделать так, чтобы потом не кусать локти и не мечтать о машине времени. Одно дело — выбрать обои и диван, а другое — разобраться с подвохами, которые поджидают не в шкафу, а в квитанциях. И если вам кажется, что вся беда — это старый унитаз и скрипучие полы, то нет. Самое интересное начинается, когда вы узнаёте, что продавец квартиры скромно умолчал о долгах за коммунальные услуги.

Вот вы только что вбили гвоздь под картину, сделали первый глоток чая в новой кухне — и тут в дверь стучится сотрудник ТСЖ с лицом, которое обещает неприятности. «Оплатите долги», — говорит он. А вы и не в курсе, что за прежним хозяином тянется нехилый хвост из неоплаченных квитанций, судов и, бывает, даже исполнительных листов.

Что же делать? Можно, конечно, затаиться и надеяться, что никто не заметит. А можно взять всё под контроль, разобраться, кто кому должен, и как вообще вести себя в такой ситуации. Поговорим об этом по-человечески, без занудства и с юмором, чтобы вы точно знали, что делать, если продавец оказался ушлым и скрыл от вас коммунальные долги.

Почему это вообще важно

Долги за ЖКХ — штука, которая может испортить впечатление от новоселья. И даже не потому, что придётся платить, а потому, что ощущение несправедливости бьёт по нервам. Вы ведь честно купили, проверили документы, деньги перевели — а теперь вам вдруг говорят, что кто-то десять месяцев не платил за отопление и горячую воду, а теперь с вас просят.

И тут возникает главный вопрос: а вы-то тут при чём?

На бумаге всё звучит красиво: долги по коммуналке «привязаны к лицевому счёту», а не к квартире. Но на практике управляющие компании, ТСЖ и прочие инстанции очень даже любят потрясти нового собственника. Мол, теперь вы тут главный — вот и платите. И если не знать своих прав, можно действительно попасть на лишние траты.

Кто по закону отвечает за коммунальные долги

Здесь закон стоит на вашей стороне, хотя не всегда это легко доказать. По Гражданскому кодексу, ответственность за оплату коммуналки несёт собственник, который пользовался услугами. То есть если долги образовались до того, как вы купили квартиру — это проблема бывшего хозяина, а не ваша.

Но в жизни, как мы знаем, всё веселее. Новому владельцу могут отказать в выдаче справки об отсутствии задолженности, могут начислить пени, могут даже приостановить подачу услуг — просто потому, что проще надавить на того, кто сейчас на месте, чем искать того, кто был до этого.

Вот вам пара примеров:

Купили квартиру. Через месяц пришло уведомление: «Оплатите 45 000 рублей долга». Оказалось, продавец не платил за воду полтора года.
Купили жильё в доме с ТСЖ. Те сразу сообщили: «Пока не погасите долг прежнего собственника, мусор вывозить не будем».
И совсем весёлое: купили квартиру с долгами, и управляющая компания подала в суд на нового владельца.

Так что давайте разбираться, как не попасть в такую ситуацию, и что делать, если она уже случилась.

Что нужно делать ДО покупки

Самый эффективный способ избежать всей этой головной боли — подготовиться заранее. Прямо как в армии: лучше перебдеть, чем потом героически разруливать.

Вот на что стоит обратить внимание:

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности. Это можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ресурсоснабжающих организациях. Да, сразу везде.
Проверьте наличие судебных дел по адресу. Это можно сделать на сайте суда или через интернет — иногда долги уже висят в базе.
Убедитесь, что продавец — не фанат «забывать оплачивать счета». Если человек начинает юлить, говорить: «Да вы не переживайте, всё чисто», — значит, надо переживать.
Пропишите в договоре купли-продажи пункт об отсутствии задолженности. Иначе потом доказывать что-то будет сложнее.

Казалось бы, всё просто. Но часто в реальности люди забывают, спешат, не хотят портить отношения — а потом уже поздно пить боржоми.

А если уже купили и узнали про долги?

Ну, поздравляем — вы не первый и не последний. Главное — не паниковать. И не платить сдуру. Потому что первое, что приходит в голову: «Ну ладно, заплачу, потом разберусь». А потом — не разберётесь. Платёж уже ушёл, судья скажет: «Ну вы же оплатили, чего теперь жалуетесь?»

Вот что стоит сделать:

Не платите долги без разбора. Даже если на вас давят, звонят, шлют письма. Сначала — выясните всё.
Запросите копии всех долгов. Требуйте у УК или ТСЖ выписку, где видно, за какой период и кто был собственником в это время.
Напишите заявление об исключении вас из претензий. Формально — письмо, в котором вы просите исключить вас как неответственного за прежние долги.
Покажите документы о покупке. Чтобы доказать, что в момент возникновения долга вы не были владельцем.
Идите в суд, если нужно. Да, это крайняя мера, но иногда по-другому нельзя.

Иногда УК соглашаются и исключают долг. Иногда — нет. Тогда остаётся только суд. И там вы уже сможете доказать, что платить за чужое — не ваша задача.

Что делать, если продавец пропал или «не хочет ничего знать»

Ах, как часто это бывает. Как только деньги в кармане — бывший собственник вдруг становится занятой персоной, отключает телефон и забывает дорогу к почтовому ящику.

Но не всё потеряно. Вот несколько возможных шагов:

Попробуйте решить по-хорошему. Напишите письмо, отправьте по почте, закажите уведомление о вручении. Иногда достаточно напомнить, и человек сам оплатит.
Обратитесь в суд. Это если продавец отказывается платить. Вы можете подать иск о возмещении убытков, потому что вас ввели в заблуждение.
Ссылайтесь на договор. Если там был пункт про отсутствие долгов, то у вас вообще железобетонная позиция.
Ищите его имущество. В случае положительного решения суда приставы будут взыскивать с него средства, и даже могут наложить арест на его имущество.

Всё это звучит громоздко, но если долг большой — игра стоит свеч. Тем более, что суд в таких вопросах чаще всего на стороне нового собственника.

А можно как-то застраховаться заранее?

Ну, страховку от лукавства никто не продаст. Но есть пара хитростей, которые помогут:

Проводите сделку через нотариуса. Да, это дороже. Зато нотариус поможет вписать нужные пункты в договор и потом подтвердит вашу правоту.
Оформляйте акт приёма-передачи квартиры с указанием, что долгов нет. Простая бумажка, а может спасти от больших проблем.
Заложите часть суммы в ячейке до выяснения долгов. Это уже чуть сложнее и требует согласия продавца, но зато мотивирует его честно всё закрыть.
Ищите опытного риелтора. Настоящий специалист всегда спросит про коммунальные долги и подскажет, что проверить.

Что делать с услугами: отключили, не дают, угрожают

Бывает и так: только въехали, а уже отключили воду. Или приходите за справкой, а вас от ворот поворот — мол, сначала долги, потом документы. Это незаконно, но таких историй — масса.

Что делать:

Пишите жалобы в Жилинспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор. Чем громче и официальнее, тем лучше.
Соберите все документы: договор купли-продажи, справки, выписки.
Пригласите юриста. Часто одно письмо с печатью творит чудеса.

Сложно? Да. Но зато потом вы сможете смотреть на своих соседей с уважением, потому что вы — человек, который победил бюрократию.

Под конец — коротко о главном

Коммунальные долги — это не ваша вина, если вы не были владельцем в момент их появления. Но чтобы не пришлось платить за чужую лень или жадность:

Проверяйте всё до покупки.
Просите справки и выписки.
Фиксируйте в договоре состояние квартиры и отсутствие долгов.
Не поддавайтесь давлению после сделки — сначала выясните, потом платите.
Если всё плохо — готовьтесь к суду, он может быть на вашей стороне.

Покупка квартиры — всегда немного лотерея. Но если вы вооружены знаниями и не боитесь выяснять правду — вы точно не окажетесь в положении «купил квартиру и кучу долгов в придачу». И пусть все ваши коммунальные счета будут нулями, а соседи — с добрым утром, а не с жалобой на шум.