Выселение незаконных жильцов: законные способы

Собственник квартиры, как правило, человек мирный. Купил — молодец, сдаёт — молодец вдвойне. Но иногда в жизни случается такая ситуация, что в вашей квартире вдруг начинают жить люди, которых вы туда не звали, не пускали, не знали и вообще хотели бы не знать. Причём не бесплатно, не по договору и не на недельку. А так, с ключами, с кастрюлями, с ковром на стену — как будто это их квартира. Как такое вообще возможно? Очень даже возможно. А самое главное — что с этим делать, не превращаясь в героя криминальной хроники?

Если вы столкнулись с незаконным заселением, не паникуйте. Это не конец света и не повод звать «дядю Васю с базы». Есть законные и довольно эффективные способы вернуть себе свою собственность без истерики и мордобоя.

Кто такие незаконные жильцы вообще

Прежде чем вызывать участкового, надо понять, с кем мы имеем дело. Потому что «незаконные» — понятие широкое. Кто-то вселился самовольно, кто-то остался жить после завершения аренды, а кто-то был прописан в квартире, но давно не живёт, а теперь вдруг снова появился. Всех их объединяет одно — у них нет юридического права жить в вашей квартире.

Среди самых частых персонажей этой драмы:

• Бывшие арендаторы, которых вы попросили съехать, а они остались.

• Родственники, которым «дали пожить на время», а теперь у них кошка, холодильник и планы на следующие 10 лет.

• Люди, которых впустил кто-то из семьи, но вас об этом не спросили.

• Те, кто проник в пустующую квартиру (особенно если она в другом городе или в ремонте).

• И просто откровенные аферисты, у которых фальшивые договоры аренды.

Случаев — миллион, суть одна: вам нужно вернуть контроль над своим жильём. Но так, чтобы не нарушить закон и не стать фигурантом уже своего уголовного дела.

Не паникуем — действуем

Первое, что хочется — ворваться, поменять замки, выкинуть чемоданы и стукнуть каблуком. Но нет. Так делать нельзя. Даже если это ваша квартира. Даже если вы уверенны на 200%, что люди там незаконно. Самоуправство — статья. А ещё будет суд, и вас ещё и обязуют пустить обратно, только уже с полицией. Так что дышим носом и идём по шагам.

Шаг первый — убедиться, что они реально незаконные

Если у человека есть договор аренды (пусть даже криво составленный) или временная регистрация — просто так выгнать его не получится. Даже если срок договора давно прошёл, нужно соблюсти процедуру расторжения и выселения. А если он прописан в квартире — ещё веселее.

Поэтому первым делом соберите документы:

• Выписку из Росреестра на квартиру — кто собственник.

• Сведения о прописанных жильцах (через МФЦ или Госуслуги).

• Договор аренды, если он был.

• Переписку или квитанции, если арендатор отказывается съезжать.

Вы должны быть готовы показать, что вы — хозяин, а эти граждане — не пришей кобыле хвост.

Шаг второй — попытка договориться

Звучит как шутка, но иногда работает. Есть жильцы, которые не от хорошей жизни остались. Кто-то не успел найти новое жильё, кто-то «не понял», что срок закончился. Бывает, что они готовы съехать, но им просто нужно 10 дней на переезд.

Письменное уведомление — хороший первый шаг. Пишите в вольной форме: «Уважаемый Иван Иванович, договор аренды окончен, прошу освободить квартиру до такого-то числа». И желательно вручить лично, под подпись, или отправить по почте с уведомлением. Тогда это уже официальный шаг.

Если мир не наступил

Ну не хотят уезжать. Сидят как в окопе. Тогда включаем режим «юридического терминатора».

Идём в суд

Вы можете подать иск о выселении. Да, это не быстро. Судебное заседание — через месяц-два. Но зато это ваш козырь, если вы хотите всё сделать по правилам. В иске указываете:

• Что вы — собственник (приложите выписку).

• Что жильцы — находятся без законных оснований.

• Что вы их уведомляли и просили освободить помещение.

• Что мирно договориться не удалось.

Суд выносит решение, а после этого подключается судебный пристав. И вот тогда уже можно приходить, открывать дверь и официально выдворять жильцов.

Если есть подделка договора

А вот тут уже интереснее. Бывает, что люди показывают вам бумажку, якобы договор аренды, а вы её первый раз в жизни видите. Такое часто бывает, если вы давно не были в квартире или сдавали через «знакомого риелтора». Или просто квартиру кто-то взломал и заселился, как будто в общагу.

В таком случае нужно сразу обращаться в полицию. Это уже уголовка — подделка документов, мошенничество, самоуправство. И это не «дело житейское», а серьёзное правонарушение. Заводится проверка, следствие, и параллельно вы подаёте в суд на выселение.

Чем грозит самоуправство вам

Представим, вы не удержались. Пришли, поменяли замки, вещи на лестничную клетку — и вот вы молодец. Только не совсем. Потому что незаконное выселение — это тоже нарушение. По закону, даже если жильцы находятся без договора, вы не имеете права их выгонять силой. Ни ломом, ни криком, ни ключами.

А если у человека есть даже временная регистрация — всё, начинаются танцы с бубном. Чтобы её отменить, нужно идти в суд. И до его решения — никто не вправе выставить человека на улицу.

Поэтому ваш путь — через юристов, уведомления, суды, приставов. Да, долго. Но зато потом никто не скажет: «А вы вообще кто такой, чтобы меня выгонять?».

Что делать, если в квартире прописан, но не живёт

Вот это вечная беда. Бывший муж, тёща, сын соседа, который уехал в 2009-м — они числятся, но давно исчезли. А теперь вдруг возвращаются и говорят: «Я тут прописан, буду жить».

По закону, регистрация — это не право собственности. Но просто так выписать человека нельзя. Надо идти в суд и доказывать, что он утратил право проживания. Аргументы:

• Не живёт по адресу более полугода.

• Не оплачивает коммуналку.

• Не поддерживает связь с собственником.

• У него есть другое жильё.

Суд может вынести решение о снятии с регистрации, и тогда у вас развязаны руки. Но пока человек прописан — он может жить, и выгнать его без суда нельзя.

Что делать, если квартира захвачена (например, после смерти владельца)

Если квартира пустовала, и туда кто-то вселился — это уже называется самозахват. Вы приходите, а там кто-то живёт, причём не арендует, не платит, просто «вошёл и остался».

Здесь надо действовать быстро:

• Сначала пишите заявление в полицию.

• Фиксируйте факт захвата (фото, свидетели).

• Обращайтесь в суд — с иском о выселении и признании проживания незаконным.

Иногда захватчики пытаются сыграть в долгую — мол, они здесь давно, вещи уже стоят, и «вообще мы родственники троюродной сестры». Но суды обычно стоят на стороне собственника, если всё оформлено правильно.

Несколько полезных советов, чтобы не попадать в такие истории

• Заключайте договор аренды всегда. Даже с «родной племянницей».

• Не пускайте жить без вашего ведома — даже если просят «на недельку».

• Следите за регистрацией: кого прописали, кого нет.

• Проверяйте квартиру раз в пару месяцев, даже если не живёте там.

• Храните все документы: договоры, акты, чеки, переписки.

А главное — не надейтесь, что «само рассосётся». Не рассосётся. Чем раньше вы начнёте действовать — тем проще всё будет.

Ну и что теперь — каждый шаг через суд?

Не каждый. Иногда и разговор помогает. Иногда — юридическое уведомление. Но если ситуация вышла за рамки — да, суд. Лучше потратить пару месяцев на процедуру, чем потом объясняться, почему вы выбросили вещи соседа на балкон.

А вообще, помните: вы — собственник. И это даёт вам права, но и накладывает обязанности. А главное — учит терпению. Потому что мирный, но упорный собственник — страшная сила.

Финал вместо морали

Незаконные жильцы — это не конец света, а просто вызов. Не ведитесь на провокации, не действуйте по-пиратски, не надевайтесь на интуицию и «авось». Бумаги, суд, приставы — ваши лучшие друзья. А ещё лучше — не доводить до такого. Следите за жильём, будьте внимательны и не сдавайте квартиру тому, кто «вот прям срочно надо, паспорт потом донесу».

И да, если вы дочитали до конца — теперь вы точно знаете, что делать, если вдруг у вас дома кто-то поселился без приглашения. Не теряйтесь. Вы — в своём праве.