Порядок исправления ошибок в кадастре

7 минут чтения

Ситуация: вы решаете продать дом, участок или квартиру, радостно достаёте выписку из ЕГРН и — бац — обнаруживаете, что участок у вас внезапно не 10 соток, а 3. Или граница дома уходит к соседям, как будто вы их давно захватили. Или вообще адрес не тот. И вы начинаете вспоминать, кто и когда это всё вбивал в кадастр — не иначе как в пятницу вечером и явно без кофеина. Ошибки в кадастре — дело частое, нервное, но, к счастью, вполне решаемое.

Что такое кадастровая ошибка, и почему она случается

Вот есть у вас участок. Стоит себе на месте, не шевелится, не убегает. Но открываете вы кадастровую карту — и узнаёте, что по документам он либо имеет другую форму, либо площадь меньше, либо вообще пересекается с чужим.

Ошибки бывают двух видов:

Технические — это когда кто-то пальцем промахнулся. Цифру не ту набрал, координату перепутал, запятую забыл.
Реестровые — это уже что-то посерьёзнее. Например, участок размежевали с нарушениями, неправильно поставили границы или «накрыли» чужой.

И да, виноваты могут быть кто угодно: кадастровый инженер, Росреестр, сосед Вася с лопатой и своей версией границ.

Почему вообще важно всё исправлять

Вы можете, конечно, жить и с ошибкой. Но ровно до того момента, пока не захотите:

Продать.
Подарить.
Построиться.
Оформить ипотеку.
Или судиться с соседом, который решил, что вы залезли на его метр.

Любая ошибка — это потенциальный повод для отказа в регистрации. А значит, всё встанет колом: и сделка, и стройка, и даже попытка сделать дорожку из плитки. Поэтому чем раньше начнёте — тем меньше потом будет хлопот.

Как понять, что ошибка есть

Проверить можно несколькими способами:

Заказать выписку из ЕГРН. Там бывают указаны странные площади или описания.
Открыть публичную кадастровую карту. Если участок уехал в сторону леса — уже тревожный звоночек.
При межевании — если новые координаты не бьются с фактом.
При сделке — если нотариус или Росреестр говорят: «Что-то тут не так…»

Если вы увидели на карте, что ваш дом стоит в пруду, хотя вы точно не уточка — пора разбираться.

Что делать, если нашли ошибку

Самое первое — не паниковать. Почти всё можно поправить. Даже если кажется, что всё пропало. Итак, поехали.

Шаг 1. Понять, какая это ошибка

Если цифра неправильная (в номере, площади, дате) — скорее всего, техническая.
Если перепутаны границы, объект стоит «не там» или площадь не совпадает с актами — реестровая.
Если что-то в адресе, наименовании или назначении — может быть и то, и то.

Надо уточнить — кто был источником ошибки: вы, кадастровый инженер или сам Росреестр. От этого зависит, куда идти и как действовать.

Шаг 2. Собрать документы

Вот тут немного скучно, но нужно. Лучше сразу приготовить:

Паспорт.
Правоустанавливающие документы (договор, свидетельство, решение суда).
Техплан или межевой план — если речь про участок или строение.
Выписку из ЕГРН — свежую.
И всё, что может доказать вашу правоту: акты, схемы, старые документы, переписку.

Шаг 3. Обратиться в Росреестр

Если ошибка очевидная, вы можете подать заявление на её исправление. Делается это:

Через МФЦ.
Через сайт Росреестра.
Или в самом управлении Росреестра, если у вас нет доверия к онлайну.

В заявлении нужно указать, что вы обнаружили ошибку, привести доказательства и приложить документы.

Рассматривают это дело от 3 до 18 рабочих дней. Иногда звонят и уточняют. Иногда молча исправляют. А иногда — присылают отказ.

Шаг 4. Если отказали

Вот тут начинается часть «не сдавайтесь». Если Росреестр сказал: «Нет, всё правильно», а вы видите, что нет — тогда идите по пути:

Провести новое межевание или кадастровую съёмку.
Получить акт обследования.
Заказать заключение у другого кадастрового инженера.

И снова подать. Если не помогает — идёте в суд.

Когда без суда не обойтись

Бывает, что ошибка не просто «цифру не ту поставили», а целая война границ. Например:

Ваш участок пересекается с чужим.
Землю поделили неправильно.
Присвоили кадастровый номер чужому объекту.
Или на ваше здание наложили координаты другого.

В этих случаях нужно идти в суд с заявлением о признании ошибки и её исправлении. Желательно — с юристом. А если вам ещё и соседи мешают — то и с железными нервами.

К суду лучше готовиться серьёзно:

Все документы.
Кадастровые планы.
Свидетели — если есть.
Экспертиза — при необходимости.

Суд может назначить проверку, экспертизу, допросить кадастрового инженера, и только после этого вынести решение.

Сколько это всё может занять

Если всё идёт хорошо и ошибка техническая — 2–3 недели. Если ошибка серьёзная и надо переделывать межевание — месяц-два. Если идёт суд — может быть и полгода, и год. Зависит от региона, загруженности судов и сложности дела.

Сколько это стоит

Исправление ошибки через Росреестр — бесплатно.
Новое межевание — от 10 000 рублей, зависит от региона и участка.
Судебные расходы — госпошлина + услуги юриста.
Экспертиза — если назначат, может стоить от 15 000 до 50 000 рублей.

Да, дорого. Но не дороже, чем потерянная земля или невозможность её продать.

Как не допустить новых ошибок

Всегда проверяйте, что написал кадастровый инженер. Прямо по буквам и цифрам.
Не подписывайте межевые планы на «авось».
Храните все документы, особенно старые акты.
Делайте скриншоты с публичной кадастровой карты. Вдруг пригодится.
Не откладывайте проверку — чем позже заметите, тем сложнее будет исправлять.

Мифы, которые мешают

«Да у всех так, это нормально». Нет, не нормально.
«Я же не виноват, пусть сами исправляют». Иногда придётся бегать именно вам.
«Это же просто бумажка, по факту-то всё нормально». Бумажка — главный инструмент в кадастре.
«Ну что там метр-два, не страшно». Страшно, особенно если соседи решат воспользоваться.

Подведём как-нибудь итоги

Ошибки в кадастре — это не приговор, но это сигнал. Если не обратить внимание, может стать серьёзной проблемой. Лучше потратить время сейчас и всё выправить, чем потом бегать с распечатками и доказывать, что вы не захватчик и не нарушитель.

А вообще, если коротко: проверяйте всё, не верьте на слово даже официальным бумагам и не бойтесь ходить по инстанциям. Земля — это не шутки. Она, как и правда, — одна.