Налог при продаже квартиры: кто, сколько и когда платит

Продали квартиру — получили деньги. А дальше наступает то, о чём мало кто думает сразу, но потом начинается веселье: налоговая. Она, знаете ли, не дремлет. Даже если вы думаете, что «ну а что, я же свои деньги обратно получил», государство уверено, что это повод поучаствовать в общем котле. Как только деньги пришли на счёт, появляется длинная цепочка вопросов: а платить ли налог, сколько, кто должен, можно ли не платить вообще, и что будет, если забыть.

Разбираемся спокойно, без паники, без юридических загогулин. Просто по-человечески.

Что это за налог такой

Если вы продали квартиру и получили за это деньги, то, с точки зрения государства, вы получили доход. А с доходов в России, как ни крути, нужно платить налог. Тут всё просто: статья 220 Налогового кодекса РФ — это как меню в кафе, только вместо еды — суммы, которые вы должны отдать государству.

Формально называется это «налог на доходы физических лиц при продаже имущества». Если коротко — НДФЛ. Ставка — 13%, как и в других случаях, когда вы получаете доход (например, зарплата). Но! Есть нюансы. И они могут как спасти вас от уплаты налога, так и загнать в дебри.

Ключевой вопрос — сколько лет у вас была квартира

Это — краеугольный камень всего разговора. Всё зависит от того, сколько лет вы были владельцем. Есть два волшебных срока:

• Минимальный срок владения — 3 года.

• Альтернативный минимальный срок — 5 лет.

И вот тут начинается путаница, потому что эти сроки работают по-разному в зависимости от того, как вы квартиру получили.

Если вы купили квартиру — срок владения, как правило, 5 лет.
Если вы получили квартиру в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору пожизненного содержания — достаточно 3 лет.

То есть: если вам подарила квартиру мама, вы подождали 3 года и продали — налог платить не нужно.
А если вы купили квартиру, пожили в ней 3 года и решили продать — увы, рано. Нужно было ждать ещё два.

С какого момента считается срок

Не с момента, когда вы туда въехали. Не с момента, когда вам показали ключи. Даже не с момента, когда подписали договор. Всё считается строго с даты государственной регистрации права собственности — вот когда вы официально стали владельцем. Эта дата указана в выписке из ЕГРН. Вот от неё и считайте свои три (или пять) года.

А если продали раньше?

Вот тогда включается налог. Если вы не дождались трёх или пяти лет, то по закону обязаны заплатить 13% от разницы между тем, за сколько продали, и тем, за сколько купили. Это и есть ваш доход.

Пример: купили за 4 миллиона, продали за 6. Доход — 2 миллиона. Значит, налог — 260 тысяч рублей.

Но, как в любом уважающем себя квесте, есть дополнительные опции.

Что такое налоговый вычет

Это как скидка на налог. По закону, вам положен вычет — 1 миллион рублей при продаже квартиры. Это значит, что даже если вы не дождались нужного срока владения, но продали квартиру дешевле 1 миллиона, то налог платить не придётся. Вычет полностью перекроет сумму сделки.

Если продали дороже — то налог начисляется не со всей суммы, а с разницы между продажной ценой и этим миллионом.

Пример: продали за 3 миллиона. 3 − 1 = 2. Налог — 13% от 2 миллионов, то есть 260 тысяч.

И ещё одна штука — если вы можете документально подтвердить, что купили квартиру дороже, чем продали, налог тоже не начисляется. Потому что дохода, как такового, не было.

Как подтвердить расходы на покупку

Вот тут начинается бумажная история. Вы должны предъявить договор купли-продажи, платёжки, расписку, если покупали у физлица, акт приёма-передачи. Всё, что докажет: да, вы потратили деньги.

Если документов нет — всё, вы не можете вычесть эту сумму. И тогда придётся платить налог со всей продажи минус вычет 1 млн.

Поэтому совет на будущее: если вы что-то покупаете — даже у бабушки на лавочке — берите бумажки. Налоговая — не тот орган, где принимают объяснение «да мы на словах договорились».

Кто обязан платить налог

Платит продавец — тот, кто получил деньги. Не покупатель. Если в квартире несколько собственников — каждый платит за свою долю. Например, если квартира принадлежала двум людям поровну, и продали её за 6 миллионов — то каждый отчитывается за свои 3 миллиона.

Если один из собственников — ребёнок, за него всё оформляют родители или опекуны. Но налоговая не делает скидку на возраст — доход есть, налог считается.

Когда нужно платить

Налог платится по итогам года, в котором была сделка. То есть, если вы продали квартиру в 2025 году, то:

• До 30 апреля 2026 года вы должны подать декларацию 3-НДФЛ.

• До 15 июля 2026 года — заплатить налог.

И да, даже если налог равен нулю, но вы обязаны отчитаться — декларацию подать всё равно нужно.

Если не подадите — будет штраф. Если не заплатите — пеня. А если затянете сильно — начнутся неприятности, вплоть до ограничения выезда за границу.

Когда можно не платить и ничего не подавать

Если вы владели квартирой более минимального срока (3 или 5 лет — в зависимости от способа получения) — всё, вы свободны. Налог не платится, декларация не подаётся, налоговая вас не трогает.

Но если срок был меньше — то обязаны и задекларировать, и заплатить, если есть налог.

А если у вас несколько квартир

Вот тут могут быть разные сценарии. Например, вы продали сразу две квартиры в течение одного года. Тогда налоговая будет смотреть по каждой сделке отдельно. Вычет в 1 миллион — один на все сделки в году, а не по каждой.

Но! Если вы можете доказать расходы на покупку — налог платится с разницы между покупкой и продажей. Так что бумажки — наше всё.

Что с налогом, если вы продали квартиру дешевле, чем купили?

Это частый вопрос. Особенно когда срочная продажа, или просто не повезло с рынком. Если у вас есть документы, подтверждающие покупку, — хорошо. Вы показываете, что дохода нет, и налог — ноль. Но если таких документов нет — налоговая посчитает доход как разницу между продажной ценой и 1 миллионом. А вы потом будете доказывать, что вы не верблюд.

Что, если продали за цену ниже кадастровой?

Ещё одна мина: налоговая теперь смотрит не только на то, что в договоре, но и на кадастровую стоимость квартиры. И если ваша продажная цена сильно ниже кадастровой, то налог могут насчитать именно с кадастровой. Есть формула — 70% от кадастровой стоимости × 13%.

Например: кадастровая — 5 миллионов. 70% — это 3,5 миллиона. Если вы продали дешевле — скажем, за 2,8 — то налоговая всё равно будет считать от 3,5. То есть, заплатите 455 тысяч, даже если в реальности у вас на руках было меньше.

Можно ли не платить вообще?

Ну… можно попытаться. Но налоговая всё видит. Реестр сделок доступен. Деньги на счёте — тоже. И даже если покупатель заплатил наличкой, это всё равно не отменяет вашей обязанности подать декларацию. Если всплывёт — штрафы, пени, и, в некоторых случаях, даже суд.

Так что лучше всё сделать честно, пусть и с ворчанием.

Подведём по-человечески

Продажа квартиры — это не только вино и коробки. Это ещё и обязательства перед государством. Налог — штука не самая приятная, но понятная. Главное — знать сроки, хранить документы, не тянуть с подачей декларации.

Если вы всё сделали правильно — вам не грозит ни штраф, ни паника, ни звонки из налоговой с просьбой «подойти для дачи объяснений». А если всё непонятно — лучше один раз сходить к юристу, чем потом разгребать по судам.

И помните: продать квартиру — это не финал, а середина. Финал — это когда вы сели на диван в новой и вздохнули спокойно. А чтобы вздох был действительно лёгким — с налогом лучше не шутить.