Как происходит покупка недвижимости у застройщика

9 минут чтения

Покупка квартиры у застройщика – это как поход в IKEA: вроде всё понятно, стенды красивые, консультанты улыбаются, а домой приезжаешь с коробкой, в которой 147 винтиков и одна непонятная деталь. Примерно так себя чувствуют многие, кто впервые заходит в офис продаж и слышит: «Да у нас всё уже согласовано, берите, пока не разобрали». Чтобы не получилось, что вы подписали не то, заплатили не туда, а живёте непонятно где – давайте по шагам разложим, как вообще происходит эта волшебная процедура покупки «у застройщика».

Если вы ждёте, что всё будет как в кино – с шампанским, торжественным вручением ключей и видом на парк, готовьтесь. Иногда действительно всё легко, а иногда вы становитесь знатоком ФЗ-214, как будто сами писали его в свободное от работы время.

Что вообще значит «у застройщика»

Когда вы покупаете жильё у застройщика – это значит, что дом ещё либо строится, либо только что построился, и права на квартиры ещё не переданы никому, кроме самого застройщика. Ни бабушек, ни внуков, ни «бывших собственников», которые просят перевести задаток на номер, привязанный к какой-то дремучей карте «Кукуруза». Всё официально и под контролем государства – по крайней мере, так должно быть.

Есть три варианта, как можно купить недвижимость у застройщика:

По договору долевого участия (ДДУ) – самый частый и легальный.
По договору уступки – если вы покупаете у того, кто уже вложился, но не дождался.
По ЖСК – кооперативы, где всё немножко по-другому и не всегда гладко.

Сегодня мы говорим про классический путь – покупку по ДДУ. Он же – официально прописанный, защищённый и, по идее, безопасный. Но там свои заморочки, о которых важно знать.

С чего всё начинается

Обычно всё начинается с того, что вы устали искать квартиру на вторичке, наслушались историй про соседей, которые включают перфоратор по пятницам, и решили: всё, берём новое. Либо вы просто хотите зайти в ипотеку с комфортом, с ремонтом от застройщика и без лишних переплат агентам.

Вы заходите на сайт новостройки (или видите баннер у метро), звоните – и вас уже приглашают в отдел продаж. Там красиво, пахнет кофе, сидят девочки в костюмах и уверенно машут планировками: «Эта студия вас точно устроит, посмотрите на вид!»

Совет: не ведитесь на улыбки. Уточняйте всё: сроки сдачи, тип отделки, документы. Вы покупаете не конфету, а жильё – и оно не всегда оказывается с начинкой.

Проверка застройщика – или как не вляпаться

Прежде чем подписывать хоть что-то, проверьте, кто вообще будет строить ваш будущий двор. Не поленитесь:

Посмотрите, есть ли у компании разрешение на строительство.
Убедитесь, что проект зарегистрирован в едином реестре – на сайте Дом.РФ.
Поищите отзывы. Да, бывает, что недовольные громче довольных, но если там все дружно пишут, что «дом построили, но не подключили воду» – это повод задуматься.
Проверьте, есть ли у застройщика аккредитация в банках. Это важно, если вы хотите ипотеку. Если не аккредитован – велика вероятность, что и вы не пройдёте.

И не забудьте: с 2019 года все стройки по ДДУ проходят через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги застройщик не получит, пока не построит дом и не сдаст его. Звучит красиво и по-настоящему защищает. По крайней мере, больше, чем раньше, когда можно было остаться и без денег, и без квартиры.

Как выбрать квартиру

Кто бы что ни говорил, чаще всего люди выбирают не по «вентиляционному стояку» или «типу остекления лоджии». А так:

Чтобы потолки не были как у хоббита.
Чтобы ванна влезла, а не душ под локоть.
Чтобы окна не выходили на мусорные баки.

Вам дадут планировки, покажут шоурумы, если есть. В некоторых офисах продаж вообще как в кино – стоит кухня, диван, свет приглушённый. Всё красиво. Только помните: то, что вы видите – не совсем то, что получите. В реальности стены могут быть кривоваты, углы не под 90 градусов, а «отделка от застройщика» – это когда розетка одна, а плитка похожа на ту, что осталась с прошлой стройки.

Варианты оплаты

Тут у каждого своя история:

Ипотека – классика жанра. Сначала подаёте заявку в банк, получаете одобрение, потом оформляете сделку.
100% оплата – если у вас есть вся сумма. Редко, но бывает. Тогда можно выбить скидку.
Рассрочка от застройщика – звучит заманчиво, но не всегда честно. Иногда проценты закручены в цену, как в матрёшке.
Маткапитал, субсидии, сертификаты – принимаются не везде, нужно уточнять.

Не забудьте: после выбора варианта оплаты, вас ждёт оформление договора. И вот тут начинается самое весёлое.

Договор долевого участия: что там вообще написано

Этот документ не читают только ленивые. Но потом именно к нему бегут, когда оказывается, что лоджия – не лоджия, а узкая полка с трубой. В договоре указано:

Адрес и характеристики квартиры (метраж, этаж, тип окон и т.д.).
Срок сдачи дома (ключевой пункт, запоминайте).
Сумма и условия оплаты.
Права и обязанности сторон.

Подписывается ДДУ не просто на коленке, а через Росреестр. Обычно это делается через МФЦ или онлайн с помощью ЭЦП. После этого договор регистрируется, и вы официально становитесь дольщиком. Пока не собственником – но уже с серьёзными правами.

Эскроу-счёт: защита или миф?

Как это работает: вы заключаете договор с застройщиком, банк открывает специальный счёт – эскроу. Вы туда переводите деньги, но они лежат там до тех пор, пока дом не будет сдан и зарегистрирован. Только после этого застройщик их получит.

Это придумано, чтобы защитить покупателей от случаев, когда деньги потратили, а дом – не построили. Минус – застройщик не может использовать ваши деньги на стройку. Плюс – вы в относительной безопасности.

Если застройщик обанкротится до сдачи дома – деньги вам вернут. Не сразу, не без нервов, но вернут. Это лучше, чем ничего.

Когда начинается настоящий квест: сдача дома

Вот наступил тот заветный срок, который был в договоре. Или не наступил. Или наступил, но дом ещё в лесах. Такое бывает. Закон даёт застройщику «плавающее окно» — 6 месяцев просрочки без штрафов. А дальше уже можно требовать компенсацию.

Когда дом сдан, начинается передача ключей. Вас вызывают на приёмку, и вот тут включается ваш внутренний контролёр качества. Не надо стесняться – ходите, смотрите, измеряйте. Если стены пляшут, штукатурка крошится, розетка болтается – составляйте акт с замечаниями.

Лучше прийти с человеком, который уже проходил через это. Или с прорабом. Или хотя бы с уровнем и фонариком. Потому что когда вы подпишете акт приёма, потом что-либо доказать будет непросто.

Регистрация собственности

После того как вы приняли квартиру, идёте регистрировать право собственности. Обычно этим занимается застройщик или МФЦ. Через пару недель – у вас на руках будет свежая выписка из ЕГРН, где вы – владелец квартиры. Можете праздновать, открывать балкон и задумываться о ремонте.

Но имейте в виду – до этого момента вы дольщик. То есть права есть, но жить там вы не можете. Ключи дают только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта. Так что если вы планировали «заселиться сразу после оплаты» – притормозите.

Не забудьте про дополнительные траты

Когда вы покупаете у застройщика, кажется, что цена – вот она, за квадратный метр. Но потом всплывает:

Госпошлина за регистрацию – 2 тысячи рублей.
Оформление ДДУ – у кого-то включено, у кого-то отдельно.
Страховка по ипотеке – иногда это почти как ещё один взнос.
Комиссия банку – за что? Ну вот за то, что могут.
Первоначальный ремонт, если у вас «с отделкой от застройщика» оказалось белёное всё, включая розетки.

В итоге сумма может вырасти тысяч на 150–300. Подготовьтесь морально и финансово.

Что потом

Ну вот, вы собственник, ремонт закончен, мебель куплена. Жизнь начинается. Но будьте готовы:

Подъезд могут достраивать ещё полгода.
Лифт запускается не сразу.
Управляющая компания может быть от застройщика – и не всегда хорошая.
Благоустройство двора – это процесс, а не событие.

Но главное – это уже ваш дом. С вашей дверью, вашими окнами и вашим видом – пусть даже не на парк, а на соседний дом.

Финальная прямая

Покупка у застройщика – это не страшно, если вы не бросаетесь в омут с головой. Прочитать договор, задать вопросы, попросить пояснить непонятное – это нормально. Не бойтесь показаться «дотошным». Вы тратите миллионы, а не покупаете лапшу быстрого приготовления.

Пусть этот путь будет не стрессом, а историей с хорошим финалом – с новым жильём, новым началом и без сюрпризов из серии «а мы вам про это не сказали».