Как перевести нежилое помещение в жилое

7 минут чтения

Переехали бы вы жить в бывшую парикмахерскую? А в бывший офис? А вот кто-то уже живёт — и неплохо устроился. Правда, сначала он прошёл квест под названием «перевод нежилого в жилое». Это не просто покрасить стены в пастельные тона и поставить кровать с икеевским пледом. Это официальная история, с документами, правилами и иногда с чиновничьим: «Ну мы вам перезвоним, ага». Но если всё сделать грамотно, можно из унылого бывшего склада сделать уютную студию — и даже прописаться в ней. Или сдавать. Или продать. Главное — чтобы это уже было не «подсобное помещение», а настоящая квартира по документам.

Так что давайте по шагам: когда можно, когда нельзя, и как не потратить нервы на ровном месте.

Что значит перевести в жилое

Нежилое помещение — это любое помещение, которое по назначению не предназначено для постоянного проживания. Магазин, офис, парикмахерская, мастерская, склад. Жилое — это то, где можно официально жить, прописываться, пользоваться всеми коммунальными благами и даже звать домой доставщика суши без объяснений.

Перевод — это не просто «назвал по-другому». Это целая административная процедура, где вы убеждаете государство в том, что в этом помещении теперь можно жить. Чтобы оно стало частью жилфонда, и его стали учитывать как жилое при всех операциях.

Когда перевод возможен

Сразу плохая новость: не всякое нежилое помещение можно сделать жилым. Даже если вы уже поставили туда кровать, плиту и кота. Должны выполняться жёсткие условия. Причём не только по документам, но и по факту.

Вот минимальные требования:

Помещение расположено в жилом здании (не в подвале, не в ТЦ, не в отдельно стоящей будке).
У него есть отдельный вход или можно организовать вход, не мешая остальным жильцам.
Есть вода, отопление, вентиляция, электричество, окна (не на кладбище).
Высота потолков — не меньше 2,5 метра (в некоторых регионах — 2,3, но лучше не рисковать).
Помещение соответствует санитарным и противопожарным нормам.

А ещё — оно не должно быть в аварийном доме. И в здании, где запрещены подобные изменения.

Когда ничего не выйдет

Вот тут начинается самая грустная часть истории. Перевести не получится, если:

Это помещение находится в подвале без окон и нормальной вентиляции.
Нет возможности сделать отдельный вход.
Оно в доме, который признан аварийным.
Здание стоит на участке, где запрещено жилое строительство по градостроительному плану.
Помещение находится в охранной зоне, исторической зоне, зоне с особыми требованиями.

Короче, если здание охраняется, рушится, продувается всеми ветрами или не вписывается в архитектурный облик улицы — забудьте. Будете жить как в анекдоте: «жили бы вы где угодно, только не официально».

С чего всё начинается

Начинается всё с идеи и с того, что вы собственник этого помещения. Да-да. Вы не можете перевести в жилое то, что вам не принадлежит. Арендаторам, «будущим покупателям» и просто креативным гражданам тут не рады.

Дальше собираем документы. Обязательный минимум:

Заявление по установленной форме.
Паспорт (ваш).
Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН).
Техпаспорт или кадастровый паспорт.
Проект перепланировки (если были или будут изменения).
Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
Заключение от МЧС (о соблюдении противопожарных норм).
Заключение о возможности использования помещения для проживания (его выдают по итогам комиссионного обследования).

Вот это всё несём в администрацию района или города. Обычно документы подаются через МФЦ, но окончательное решение принимает местная администрация.

Как проходит рассмотрение

После того как вы сдали документы, начинается период тишины и ожидания. Но не навсегда. Чиновники должны рассмотреть всё это дело в течение 45 дней. Если всё ок — вы получаете постановление о переводе. Если не ок — отказ с объяснением.

Пока они рассматривают, они могут:

Прислать комиссию на осмотр.
Попросить дополнительные документы.
Задать уточняющие вопросы, типа «а что у вас с вентиляцией?», «а как вы провели воду?» и «а почему у вас в окне вид на забор в упор?».

К этому нужно быть готовыми и морально, и документально.

Что делать после одобрения

Если вам повезло и вам разрешили, начинаем вторую часть квеста. А именно:

Получить постановление о переводе помещения в жилое.
Обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил новый техплан.
С этим техпланом подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Получить новую выписку, где помещение уже числится как жилое.

Вот теперь — поздравляем, вы владелец жилого помещения. Хотите — живите. Хотите — прописывайтесь. Хотите — продавайте или сдавайте.

Что если вы передумали

Иногда бывает и так: сначала хотели сделать квартиру, а потом вспомнили, что хотели коворкинг. В этом случае можно перевести помещение обратно в нежилое. Только это — снова документы, заявления, разрешения. Но суть такая же: доказать, что теперь помещение не для жизни, а для работы или бизнеса. Причём не формально, а с подтверждениями.

Возможные подводные камни

Сейчас будет список, но он нужный. Вот что может испортить вам всё:

Соседи против. Если для перевода нужно что-то переделать в общем имуществе дома (например, вход), они могут протестовать.
Помещение оказалось в охранной зоне. Тогда перевод невозможен.
Не проходят нормы по инсоляции (то есть света в помещении меньше, чем должно быть).
Возникает проблема с парковкой (в некоторых регионах это тоже фактор).
Подвал — а в нём ноль шансов на согласование.

Так что если вы ещё только выбираете помещение — лучше не хвататься за первое попавшееся. Поищите то, что уже подходит под нормы или хотя бы близко.

А если всё сделать по-тихому?

Ну, в интернете много историй типа: «Мы просто поставили душ, плиту и живём. Всё нормально». Да, до поры до времени. Пока:

Не понадобилось прописаться.
Не пришла проверка.
Не решили продать.
Не случился пожар/протечка, и страховая сказала: «Это не жилое, до свидания».

Так что лучше потратить несколько месяцев, но узаконить. Жить с чистой совестью и документами — это underrated роскошь.

Кому всё это особенно пригодится

Людям, которые купили помещение на первом этаже в жилом доме и хотят сделать квартиру.
Тем, кто понастроил в СНТ и теперь хочет «узаконить» постройку для постоянного проживания.
Владельцам апартаментов, которые надеются перевести их в жилой фонд (там отдельный путь, но похожие шаги).
Всем, кто мыслит нестандартно, но жить хочет нормально.

Итог, с которым можно идти в МФЦ

Да, перевести нежилое в жилое — можно.
Нет, не всё подряд переводится.
Главное — соблюсти все технические и санитарные нормы.
Проще изначально покупать то, что можно перевести, чем потом упираться в кирпичную стену законов.
И лучше делать это официально — будет меньше головной боли, больше света, тепла и счастья в документально подтверждённой квартире.