Как оформить перепланировку законно

7 минут чтения

Жить в типовой квартире — это как есть одну и ту же кашу с утра до вечера. Вроде всё нормально, но хочется чего-то другого. И вот вы решаете: «А не снести ли мне вот эту стенку, и не перенести ли кухню в спальню, чтобы было как у французов в кино». Мысль хорошая, но есть один нюанс. Любая перепланировка — это не просто «двинул шкаф, повесил картину». Это процесс с документами, согласованиями и, прости господи, чиновниками.

Поэтому давайте поговорим по-человечески: что такое перепланировка, когда можно без разрешения, когда обязательно с ним, и как всё это оформить, чтобы потом не бегать с круглыми глазами и не платить штраф за «самовольный порыв к прекрасному».

Что вообще считается перепланировкой

Начнём с азов. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. А если проще: если вы что-то снесли, пристроили, передвинули так, что план квартиры из БТИ уже не совпадает с тем, что есть на деле — поздравляем, вы в перепланировке.

Не путайте это с ремонтом. Новый ламинат, плитка в ванной, натяжные потолки, новые обои — это просто ремонт, хоть и дорогой. А вот если вы:

Убрали или перенесли перегородку.
Заложили дверной проём или, наоборот, сделали новый.
Объединили санузел.
Перенесли кухню.
Превратили балкон в жилую комнату.
Поставили душ на месте кухни — ну бывает.

Вот тогда — да, это перепланировка, и она требует согласования. Если вы делаете это без разрешения, вы не нарушаете закон — вы прямо машете ему рукой с балкона.

Что можно делать без согласований

На радость всем уставшим от бумажной волокиты, кое-что можно менять без согласований. Главное — не трогать несущие конструкции и не вмешиваться в общедомовые коммуникации.

Можно спокойно:

Красить, клеить, штукатурить всё что угодно.
Менять напольное покрытие, потолки, двери.
Убирать встроенную мебель, кладовки, антресоли.
Менять сантехнику — если трубы не трогаете.
Ставить перегородки без крепления к полу/потолку — например, гипсокартон на каркасе.

Но как только вы пошли дальше — будьте добры, оформляйте.

Что нельзя без разрешения категорически

Вот это прям табу, как ставить холодильник в ванной:

Сносить несущие стены или даже делать в них проёмы.
Переносить мокрые зоны — ванную в спальню, раковину на балкон.
Объединять кухню с жилой комнатой, если у вас газ.
Расширять санузел за счёт жилого помещения.
Использовать балкон как часть жилого пространства (не просто утеплить, а именно включить в жилую зону).

Эти действия требуют проекта, согласования и зачастую целого терпения на килограмм.

С чего начинать оформление

Итак, вы решили, что жить без изменений больше невозможно. Отлично. Начинать нужно с проекта. Причём не с чертежа на салфетке, а с настоящего проекта перепланировки от лицензированной организации.

Ваш порядок действий:

Вызовите техника из БТИ, чтобы получить актуальный план квартиры.
Наймите проектную организацию (да-да, без этого никак).
Получите на руки проект перепланировки.
Подайте заявление в МФЦ или через Госуслуги, приложив:
- Заявление.
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Проект.
- План из БТИ.

Теперь ждёте. Как на экзамене. Только тут результат зависит не от шпаргалки, а от мнения жилинспекции.

Сколько это занимает времени

Сроки разнятся от региона, но обычно всё укладывается в 30 дней. После этого вам либо выдают разрешение, либо говорят: «Нет, уважаемый, вы не можете поставить туалет на месте балкона».

Если всё ок, вам разрешают перепланировку. Дальше вы идёте и делаете всё по проекту. Не по наитию, не по совету дяди Вани, а строго по бумагам.

Что делать после ремонта

Многие думают: «Вот мне разрешили, я сделал — и всё». Нет. После окончания работ нужно:

Вызвать техника БТИ повторно — он придёт и проверит, что вы сделали всё по плану.
Получить акт о завершённой перепланировке.
Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Только тогда ваша новая планировка становится официальной. Иначе — всё зря.

Если вы уже всё сделали и вспомнили про закон

Ну что ж. Сами себе придумали квест — сами его и проходите. Это называется узаконивание перепланировки постфактум. Тут возможны два сценария:

Если изменения не затрагивают несущие конструкции и не нарушают нормы — можете пойти в МФЦ, заказать техплан у инженера и попытаться зарегистрировать всё как есть. Иногда прокатывает.

Если вы залезли не туда — только через суд. Вам придётся доказывать, что:

Жильцам не мешаете.
Стены стоят крепко.
Коммуникации не потекли.
И вообще, вы молодец.

Суд может и одобрить. А может сказать: «Платите штраф и переделывайте».

Штрафы и последствия

Если вас поймали на горячем, придётся раскошелиться:

До 2 500 рублей — штраф за самовольную перепланировку.
Плюс — предписание вернуть всё обратно.
Плюс — невозможность продать квартиру, пока не узаконите.

Всё вместе — головная боль. Поэтому проще сначала согласовать, потом делать.

Особенности при ипотеке

Если квартира в ипотеке, всё усложняется. Без разрешения банка вы не можете вносить серьёзные изменения. Почему? Потому что квартира в залоге, и всё, что с ней происходит, должно устраивать не только вас, но и банк.

Так что сначала получаете согласие кредитора, потом делаете проект, потом идёте согласовывать. Банк может отказать. А может одобрить, особенно если вы не нарушаете нормы.

И что в итоге с этой перепланировкой?

Оформить можно почти всё, если действовать грамотно. Главное — не затевать стройку в духе «а вдруг прокатит». Не прокатит. Лучше потратить время на документы, чем потом тратить деньги на суды.

А вот если вы идёте строго по инструкции — результатом будет не только красивая квартира, но и спокойствие. Вы сможете её продать, подарить, передать по наследству и спокойно жить, не вздрагивая от слов «жилинспекция».

Что взять с собой из этой истории

Всегда отделяйте ремонт от перепланировки. Это разные вещи.
Не верьте соседу, который сказал: «Мы тоже ломали — всё нормально». У вас может быть иначе.
Лучше заплатить за проект и сделать всё по правилам, чем платить за снос и переделку.
Не бойтесь бюрократии — она не страшная, если вы подготовлены.
И наконец — ваша квартира, ваши правила, но в рамках закона. Тогда она действительно будет вашей.