Документы при смене собственника

8 минут чтения

Если вы вдруг решили продать квартиру, подарить её любимому племяннику или, наоборот, вступили в счастливое владение новыми 42 квадратами с видом на мусорку и соседский балкон — поздравляем, вы столкнётесь с процедурой смены собственника. И хотя на словах это звучит как «просто поменяли ФИО в бумагах», по факту — бюрократический квест с уровнями, проверками, сканами и всякими справками, которые вы ещё не знаете, что существуют.

Разберём, какие именно документы нужны, когда, куда с ними идти и почему без ксерокса и терпения вы долго не протянете.

Кто такой этот самый «новый собственник»

Новый собственник — это человек, на которого официально переходит право владения недвижимостью. Причины могут быть разные: покупка, дарение, наследство, обмен, раздел имущества, решение суда, переоформление в рамках бизнеса — список внушительный. Но результат один: в Росреестре у объекта меняется хозяин, и это должно быть зафиксировано с документами, штампами и торжественным «вы теперь собственник».

Если всё оформить правильно, вас ждёт выписка из ЕГРН с вашим именем и полное право делать с имуществом, что душе угодно — жить, продавать, сдавать, перепланировать. Если неправильно — возможны суды, споры и всякое «я думал, мы договорились».

Документы, которые всегда нужны

Есть база, без которой в принципе ничего не работает. Это универсальные бумаги, без которых смена собственника невозможна ни при каких условиях.

Паспорт сторон (продавца и покупателя, дарителя и одаряемого, наследника и т.д.).
Документ, на основании которого происходит переход права (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и прочее).
Правоустанавливающий документ прежнего собственника (договор, акт, решение суда и т.п.).
Акт приёма-передачи (если предусмотрен, чаще всего — да).
Кадастровый или технический паспорт (в зависимости от ситуации).
Заявление на регистрацию (его пишут обе стороны, можно в МФЦ, можно в электронном виде).
Квитанция об оплате госпошлины (чаще всего — 2000 рублей, если нет льгот).

Эта пачка документов — ваш минимальный стартовый набор. Всё остальное — по ситуации.

Если речь о купле-продаже

Когда квартиру покупают или продают, обычно всё более-менее просто. Но есть нюансы. Вот, что ещё может понадобиться:

Согласие супруга на сделку (если объект — совместно нажитое имущество).
Выписка из домовой книги (чтобы было видно, кто прописан).
Справка об отсутствии задолженности по коммуналке (не всегда, но иногда требуют).
Закладная и договор ипотеки (если покупка идёт в кредит).
Согласие банка, если квартира в залоге (обязательно при ипотеке).

И тут важно: не всегда достаточно просто передать деньги. Без регистрации в Росреестре вы — не собственник. Хоть в Telegram-канале у вас и будет пост «купили, счастливы, #новаяглава».

Если речь о дарении

Подарить квартиру проще, чем продать. Но в документах это отражается не меньше, а иногда — даже чуть внимательнее, потому что дарение часто используют для ухода от налогов (и это все знают, включая Росреестр).

Что ещё нужно к основному пакету:

Нотариально заверенный договор дарения (особенно если дарится доля).
Документы, подтверждающие родство (если хотите не платить налог).
Согласие супруга (если даритель в браке и имущество совместное).
Выписка из ЕГРН и техпаспорт (если не свежие — обновите).

Будьте готовы, что на одаряемого могут свалиться налоги, и не забывайте уведомить его заранее. Не все рады подаркам с сюрпризами от налоговой.

Если по наследству

С наследством всё традиционно — сложно, долго и через нотариуса. И без него — никак.

Понадобится:

Свидетельство о праве на наследство.
Документ, подтверждающий смерть прежнего собственника.
Заявление в Росреестр о регистрации.
Все документы на квартиру, включая техпаспорт, ЕГРН и т.п.

Ну и терпение. Потому что оформление может растянуться на месяцы, а если есть другие наследники — на годы и судебные споры.

При разводе или разделе имущества

Тут начинается поле для тонких материй: кто кому что отдаёт, какие доли, кому машина, кому квартира, кому дача, а кому дети с ипотекой.

В этом случае, кроме основных документов, понадобится:

Решение суда (если делили официально).
Нотариальное соглашение о разделе (если по-хорошему).
Выписка о браке и его расторжении.
Согласие бывшего супруга, если имущество обременено.

Смена собственника по разделу имущества — та ещё песня. Не для слабонервных.

Если просто решили переоформить

Иногда люди думают: «а не оформить ли на сына?», «а не переписать ли на жену?», «а давай оформим на фирму». Все эти действия — по сути та же смена собственника, со всеми вытекающими.

Нюанс в том, что налоговая может заинтересоваться мотивами. Особенно если стоимость объекта внезапно нулевая. Поэтому лучше заранее проконсультироваться, а не надеяться, что «авось проскочит».

Обратите внимание на мелочи

Иногда люди готовят документы идеально — и всё равно получают отказ. Почему? Потому что забыли про одну бумажку. Или расписались не там. Или дата в одном документе не совпадает с датой в другом. Или печать — квадратная, а не круглая.

Частые проколы:

Отсутствует согласие супруга.
Указаны разные адреса (в паспорте и в договоре).
Неправильно оформлен акт приёма-передачи.
Документы просрочены (например, техпаспорт пятилетней давности).
Неправильно указан кадастровый номер.

Так что проверяйте всё дважды. А лучше — дайте юристу. Потому что если хоть одна бумажка не совпадает — вся история обнулится.

Где всё это оформляется

Регистрировать смену собственника можно:

Через МФЦ (самый популярный способ).
Через сайт Госуслуг (но там нужно быть уверенным пользователем).
Непосредственно в Росреестре (редкость, но возможно).
Через нотариуса (если сделка нотариальная — он сам отправит документы).

Регистрация занимает до 9 рабочих дней, а иногда — быстрее. После этого вы получаете заветную выписку из ЕГРН с новым именем. Вот тогда можно звать друзей на новоселье.

Если объект — в долевой собственности

Доли — это отдельный мир. Тут, кроме стандартных документов, нужны ещё согласия других сособственников. Иногда — с правом преимущественной покупки. Иногда — с уведомлением. Иногда — с кучей вопросов: «А почему ты решил свою долю продавать?» и «Ты вообще к нотариусу ходил?»

При сделках с долями (особенно если это не дарение между близкими) оформление идёт через нотариуса. И это не обсуждается.

А как с налогами?

Смена собственника — это не только про документы, но и про налоги. В зависимости от вида сделки, налог платит либо продавец, либо одаряемый, либо вообще никто (если в рамках родства или срок владения больше 5 лет).

Вот почему важно:

Фиксировать реальную стоимость сделки.
Хранить документы, подтверждающие расходы.
Консультироваться с налоговым специалистом.

Потому что получить квартиру — радость. А получить потом письмо из ФНС — неожиданная вторая серия.

Итог, как шпаргалка

При смене собственника нужны паспорт, правоустанавливающие документы, заявление и оплата пошлины.
Дополнительно — в зависимости от типа сделки: купля, дарение, наследство и т.д.
Всё оформляется через МФЦ или нотариуса.
Проверяйте каждую бумажку на даты, адреса, ФИО и печати.
Не забывайте про налоги, даже если вам кажется, что всё по любви.

Новый собственник — это не только в документах. Это статус, с которым идут права, обязанности и ответственность. Поэтому оформляйте всё официально и без «авось прокатит». Вы же не с гаражом дело имеете, а с недвижимостью.